RA Huehn in der Beratung

Rechtsanwalt
Waldemar Hühn

Edifício Altis, 3º Q,
Rua do Índico
8200-139 Albufeira (Portugal)
Telefon: (00351) 289 586 888
Telefax: (00 351) 289 586 431

Aktuelles

Widerruf eines gemeinschaftlichen Ehegattentestaments

Leseranfrage: Mein verstorbener Ehemann und ich, beide deutsche Staatsangehörige, haben ein ei...


Betreuungsrecht

Leseranfrage: Meine vierundachtzigjährige verwitwete Mutter ist Eigentümerin einer Immobilie a...


Probleme mit Feriengästen

Leseranfrage:

Wir sind Eigentümer eines Hauses in der Algarve, welches wir zeitweise an Feriengäste vermieten. Die Ferienmietverträge haben meist eine Dauer von zwei bis vier Wochen, in der Winterzeit schließen wir jedoch auch Mietverträge über Langzeiturlaube von mehreren Monaten ab.

Derzeit haben wir ein Problem mit einer Mieterin, deren viermonatiger Ferienmietvertrag abgelaufen ist und die weder die letzte Miete bezahlt hat noch das Haus räumen will. Sie behauptet, der Mietvertrag habe sich automatisch um drei Jahr verlängert, da wir vor Ablauf des Mietvertrages nicht ausdrücklich gekündigt hätten.

Des Weiteren hat diese Mieterin mitbekommen, dass wir unser Haus eventuell verkaufen wollen und behauptet nun, als Mieterin ein Vorkaufsrecht zu haben. Sind diese Behauptungen zutreffend?

Antwort:

Im portugiesischen Wohnraummietrecht wird zwischen befristeten Mietverträgen mit einer vertraglich vereinbarten Mietdauer von mindestens fünf bis höchstens dreißig Jahren und unbefristeten Mietverträgen unterschieden.

Den Mietern mit derartigen Dauermietverträgen stehen nach dem portugiesischen Mietrecht weitreichende Mieter- und Kündigungsschutzrechte zu.

Hiervon sind jedoch wiederum Mietverhältnisse zu unterscheiden, die nicht dem ständigen, sondern lediglich dem vorübergehenden Wohnen, wie etwa Ferienwohnungen, dienen.

Befristete Wohnraummietverträge verlängern sich gemäß Art. 1096 Codigo Civil (C.C.) automatisch um mindestens drei Jahre, sofern der Vermieter der automatischen Verlängerung nicht rechtzeitig widersprochen hat. Mietverhältnisse, die nicht dem ständigen Wohnen dienen, sind von dieser Regelung jedoch ausdrücklich ausgenommen. Bei einem Ferienmietverhältnis wie in Ihrem Falle verlängert sich die Mietzeit daher nicht automatisch, falls der Vermieter einer Verlängerung zuvor nicht widersprochen hat.

Gemäß Art. 1091 Ziffer 1. a) C.C. hat lediglich derjenige Mieter ein Vorkaufsrecht, dessen Mietdauer länger als drei Jahre beträgt, sodass Ihrer Mieterin ein solches Recht nicht zusteht. Dieses gesetzliche Vorkaufsrecht beschränkt sich im Übrigen nicht nur auf Wohnraumiete, sondern steht auch Mietern gewerblicher oder landwirtschaftlich genutzter Mietobjekte zu.

Wichtig ist in Fällen wie Ihrem, dass nach dem neuen, im Jahre 2006 in Kraft getretenen Mietrecht (Novo Regime do Arrendamento Urbano – NRAU), gemäß Art. 15 1 - b) NRAU der zwangsweisen Räumung des Mietobjektes bei vorübergehenden Mietverhältnissen, die nicht dem ständigen Wohnen dienen, kein langwieriges gerichtliches Räumungsverfahren zur Erlangung eines Räumungstitels mehr vorangehen muss, sondern aus dem befristeten schriftlichen Ferienmietvertrag direkt die Zwangsräumung betrieben werden kann.

Weitere Voraussetzung für dieses vereinfachte Räumungsverfahren ist lediglich der Nachweis, dass der säumige Mieter vom Vermieter per Einschreiben mit Rückschein zur Räumung des Mietobjekts aufgefordert worden ist. Kann das Einschreiben mit der Räumungsaufforderung nicht zugestellt werden und wird es auch nicht bei der Post abgeholt, so muss innerhalb von 30 bis 60 Tagen nach Absendung des ersten Einschreibens ein weiterer Zustellungsversuch unternommen werden. Ist auch dieser zweite Versuch vergeblich, so wird der Zugang dieses Einschreibens bei dem säumigen Mieter am 10. Tag nach seiner Absendung fingiert, sodass die Voraussetzungen für die Zwangsräumung sodann gegeben sind. Dies stellt eine ganz erhebliche Verfahrenserleichterung und Verfahrensverkürzung dar.

Des Weiteren können rückständige Mieten sowie eine Nutzungsentschädigung für jeden Tag des Verbleibens im Mietobjekt über die vereinbarte Mietzeit hinaus gegenüber dem säumigen Mieter der Ferienwohnung geltend gemacht werden.


Eingestellt am 31.12.2009
Trackback

Kommentar hinzufügen:

Ihr Kommentar wird nach Überprüfung veröffentlicht.
Ihre persönlichen Daten werden nicht angezeigt.
Ihr Name:
Ihr Kommentar:
Registrieren: E-Mail Benachrichtigung bei neuen Kommentaren.
Registrierte Nutzer können Benachrichtigungen per Email
anfordern, unseren Newsletter abonnieren und weitere
Informationen erhalten.
Spamschutz: Bitte geben Sie die Zeichen auf dem Bild ein.
Neu laden

Wie viele Zeichen befinden sich im Bild?


Bewertung: 2,0 bei 1 Bewertungen.
Wie hilfreich fanden Sie diese Informationen?
(1=wenig hilfreich, 5=sehr hilfreich)