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Waldemar Hühn

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Pflichten des Käufers nach einem Immobilienerwerb in Portugal

Leseranfrage:

Wir beabsichtigen, eine Immobilie an der Algarve zu erwerben und haben den Vorvertrag bereits abgeschlossen. Da wir aus beruflichen Gründen beim Abschluss des notariellen Kaufvertrages nicht anwesend sein können und daher einen Vertreter bevollmächtigt haben, der uns im Notartermin vertreten wird, möchten wir wissen, was wir als Käufer der Immobilie nach Abschluss des Kaufvertrages zu erledigen haben.

Antwort:

Nach portugiesischem Recht wird der Käufer einer Immobilie Eigentümer mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages (escritura pública) und nicht mit der Eintragung ins Grundbuch, wie im deutschen Recht. Um gegenüber Dritten Wirkung zu entfalten, muss der Eigentumserwerb jedoch im Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung des Eigentumserwerbs hat innerhalb von 10 Tagen nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages zu erfolgen und kann landesweit bei jedem Grundbuchamt in Portugal via Internet oder Telefax, auf dem Postweg sowie persönlich beantragt werden. Bei Fristüberschreitung verdoppelt sich die Eintragungsgebühr. Der beurkundende Notar übernimmt die Eintragung ins Grundbuch; möchte der Käufer die Eintragung jedoch selbst veranlassen, weil beispielsweise Besonderheiten des internationalen Privatrechts vorliegen, so ist dies auch möglich.

In der Regel erhält der Käufer unmittelbar nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages vom Notar eine Ausfertigung der Urkunde des Kaufvertrages, welche Grundlage für die Eintragung im Grundbuch ist und für sämtliche weiteren, vom Käufer vorzunehmenden Anmeldungen erforderlich ist.

Des Weiteren muss der Eigentumserwerb beim Finanzamt mit einem Antrag auf Registrierung (averbamento) innerhalb von 60 Tagen nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages angezeigt werden.

Ist das bebaute Grundstück noch nicht nach dem Gesetz vom 1. Dezember 2003 neu bewertet worden, ist also der Einheitswert (valor patrimonial tributário), welcher die Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer bildet, noch nicht neu festgesetzt worden, wird die Neubewertung aufgrund Gesetzes (Lei n.º 60-A/2011 vom 30. November) nun von Amts wegen durchgeführt. Vor Inkrafttreten des Gesetzes vom 30.11.2011 musste der neue Eigentümer die Steuererklärung für die Neubewertung innerhalb von 60 Tagen nach dem Kauf abgeben. Diese Verpflichtung des Erwerbers ist nun aufgrund des neuen Gesetzes entfallen (siehe ESA 02/2012, S. 44, „Gesetzesänderungen bezüglich der Neubewertung von Gebäuden“).

Dem Notar muss für die Beurkundung des Kaufvertrages die von der zuständigen Gemeinde (Câmara Municipal) ausgestellte Nutzungserlaubnis, welche auch als Bewohnbarkeitsbescheinigung bezeichnet wird, vorliegen. Die Nutzungserlaubnis stellt den Abschluss des Baugenehmigungsverfahrens dar und benennt den ersten Eigentümer des Gebäudes. Auch bezüglich dieser Nutzungsbescheinigung, welche sich in der Bauakte der Baubehörde der zuständigen Gemeinde befindet, und von welcher jederzeit die Erteilung einer beglaubigte Kopie beantragt werden kann, kann ein Antrag auf Eintragung des neuen Eigentümers (averbamento) gestellt werden. Ein solcher Antrag ist jedoch nicht Pflicht und wird in der Praxis selten gestellt.

Schließlich muss der Käufer unmittelbar nach dem Kauf Verträge mit dem Stromversorgungsunternehmen, dem Wasserversorger und ggf. dem Gasversorger und der Telefongesellschaft abschließen. Handelt es sich nicht um einen Erstbezug, so müssen dem Versorgungsunternehmen der jeweilige Zählerstand vom Tage des Kaufs unter Vorlage der Kaufurkunde vorgelegt werden. Zum Zwecke des reibungslosen Leistungsbezugs ist es ratsam, die jeweiligen Gebühren im Bankeinzugsverfahren zu begleichen, insbesondere wenn die Immobilie nur zu Ferienzwecken genutzt wird. Hierfür ist ein Konto bei einer Bank mit Sitz in Portugal erforderlich.

Sämtliche oben beschriebenen Eintragungen und Umschreibungen gehören bei der Vertretung durch einen Rechtsanwalt üblicherweise zum Auftrag der Abwicklung des Immobilienkaufs.



Eingestellt am 07.05.2013 von S.Gress
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