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Offshore-Gesellschaften als Immobilieneigentümer

Leseranfrage:

Wir sind auf der Suche nach einer Immobilie an der Algarve und haben eine Villa, die zum Verkauf steht, gefunden, welche unseren Vorstellungen in jeder Hinsicht entspricht. Eigentümerin dieser Immobilie ist jedoch eine Offshore-Gesellschaft mit Sitz in Malta. Die Gesellschafter dieser Offshore-Gesellschaft sind je zur Hälfte ein britisches Ehepaar, die aus steuerlichen Gründen lediglich die Gesellschaftsanteile (shares) zum Verkauf anbieten. Welche Vor- und Nachteile hat der Kauf der Gesellschaftsanteile einer Offshore-Gesellschaft?

Antwort:

Zunächst ist festzustellen, dass der Sitz der Offshore-Gesellschaft mit Malta nicht in einem Staat liegt, welcher vom portugiesischen Finanzministerium im Rahmen einer Verordnung aus dem Jahr 2004 auf eine „schwarze Liste“ gesetzt wurde, wie beispielsweise Gibraltar, wo früher zahlreiche Offshore-Gesellschaften, welche Immobilien in Portugal hielten, ihren Sitz hatten. Offshore-Gesellschaften mit Sitz in Staaten, welche auf dieser „schwarzen Liste“ stehen, werden mit erhöhten Steuern, die auch als „Strafsteuern“ bezeichnet werden, belegt, sodass nach Erlass der entsprechenden Gesetze durch den portugiesischen Staat in den Jahren 2003 und 2004 viele Offshore-Gesellschaften mit Sitz in den aufgelisteten Staaten ihren Sitz in andere Staaten verlegten, die nicht auf der „schwarzen Liste“ stehen, beispielsweise Malta oder Delaware in den USA, um die erhöhten Steuern zu vermeiden. Eine andere Möglichkeit, den „Strafsteuern“ zu entgehen, ist die Eigentumsübertragung der Immobilie von der Offshore-Gesellschaft auf die oder den Gesellschafter als natürliche Person, was jedoch in der Regel erhebliche Kosten zur Folge hat. Diese gesamte Problematik der „Strafsteuern“ betrifft Sie jedoch nicht, da der Sitzstaat der Offshore-Gesellschaft, deren Gesellschaftsanteile Sie eventuell erwerben wollen, nicht auf der „schwarzen Liste“ steht.

Ein erheblicher Vorteil bei der Übertragung der Gesellschaftsanteile ist die Tatsache, dass die Offshore-Gesellschaft Eigentümerin der Immobilie bleibt und nur die Anteilseigner der Gesellschaft wechseln, das Rechtsgeschäft in Portugal somit nicht als Immobilienübertragung erscheint und die bei einem Immobiliengeschäft anfallenden Steuern und Kosten daher nicht entstehen. Die Übertragung der Gesellschaftsanteile auf den oder die Käufer erfolgt mit einem privatschriftlichen Vertrag, für welchen in der Regel das Recht des Sitzstaates der Offshore-Gesellschaft gilt.

Auf Seiten des Verkäufers fällt daher die häufig hohe Veräußerungsgewinnsteuer in Portugal nicht an; auf Seiten des Käufers entfallen die Grunderwerbsteuer (IMT), die Stempelsteuer (Imposto do Selo) sowie die Notarkosten und die Eintragungsgebühren des Grundbuchamtes.

Mit Vertragsschluß werden in der Regel 10 % des Kaufpreises angezahlt; der Restkaufpreis erfolgt zum vereinbarten Termin der Vertragserfüllung, an welchem die Verwaltungsfirma der Offshore-Gesellschaft die Gesellschaftsanteile auf die Erwerber überträgt und die in Portugal gelegene Immobilie übergeben wird.

Zusätzliche laufende Kosten der Offshore-Gesellschaft fallen jedoch für die erforderliche Verwaltungsfirma der Gesellschaft an, die sich auf € 1.500,00 bis
€ 3.500,00 jährlch belaufen. Die erheblichen Kostenvorteile bei einer Übertragung der Gesellschaftsanteile sind gegen diese laufenden Kosten abzuwägen. In den meisten Fällen handelt es sich bei den Immobilien, die im Eigentum von Offshore-Gesellschaften stehen, um hochpreisige Immobilien mit einem Verkehrswert von über € 800.000,00.

Beim Verkauf einer Immobilie „aus der Offshore-Gesellschaft heraus“ an den Käufer als natürliche Person handelt es sich um ein normales Grundstücksverkaufsgeschäft mit allen damit verbundenen Steuern und Kosten, insbesondere auch der Veräußerungsgewinnsteuer für die Offshore-Gesellschaft, die wirtschaftlich vom Anteilseigner zu tragen ist. Wünschen die Käufer daher statt der Übernahme der Gesellschaftsanteile die Übertragung der Immobilie auf sich als natürliche Person, so wird der Kaufpreis von den Verkäufern meist um den Betrag erhöht, welcher in diesen Fällen der zu zahlenden Veräußerungsgewinnsteuer entspricht.



Eingestellt am 06.05.2013 von S.Gress
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