Leseranfrage:

Aus Altersgründen habe ich mich entschlossen, meine im Hinterland der Algarve gelegene Immobilie, ein Landhaus mit großem Grundstück, zu verkaufen und eine kleine Eigentumswohnung an der Küste zu erwerben. Vor fünf Monaten habe ich den Vorvertrag über den Verkauf abgeschlossen und bei Vertragsabschluß die übliche Anzahlung in Höhe von 10 % des Kaufpreises erhalten. Der Hauptvertrag soll innerhalb von sechs Monaten nach Abschluß des Vorvertrages erfolgen. Den Vorvertrag haben die Rechtsanwälte der Käufer entworfen; ich bin nicht anwaltlich vertreten. Der Vorvertrag wurde in der Kanzlei der Anwälte der Käufer unterzeichnet; die Unterschriften wurden nicht notariell beglaubigt. Nun haben die Käufer zu verstehen gegeben, dass sie voraussichtlich nicht kaufen können, da die Kapitalbeschaffung nicht wie vorgesehen möglich sei. Ich bin an dem Verkauf jedoch sehr interessiert, da ich das Grundstück lange zum Verkauf angeboten hatte und mit diesem Verkauf einen sehr guten Verkaufspreis erzielen würde. Welche Rechte habe ich?

Antwort:

Der Kaufvorvertrag (contrato promessa de compra e venda) ist in den Art. 410 bis 413 des Código Civil (CC) geregelt. In der Regel wird im Vorvertrag, mit welchem sich die Parteien verpflichten, später den Hauptvertrag abzuschließen, der gesamte Vertragsinhalt geregelt, wohingegen mit dem notariell beurkundeten Kaufvertrag nur der Eigentumsübergang bewirkt wird. Im Kaufvorvertrag werden daher in der Praxis die Einzelheiten des Grundstückskaufs zwischen den Parteien vereinbart.

Gemäß Artikel 410 Absatz 3 CC müssen die Unterschriften unter einem Kaufvorvertrag über die entgeltliche Übertragung eines dinglichen Rechts an einem bereits errichteten, im Bau befindlichen oder oder zu errichtenden Gebäudes oder selbständigen Gebäudeteils notariell beglaubigt werden. Zudem muss der Notar das Vorliegen der Nutzungs- oder Baugenehmigung bestätigen. Es ist jedoch umstritten, welche Rechtsfolgen die Nichteinhaltung dieser Formvorschrift hat. In der Praxis wird die Ansicht vertreten, dass es sich bei der genannten Formvorschrift um eine Verbraucherschutznorm zum Schutze des Erwerbers handelt und daher nur dem Käufer das Recht gewährt, sich von dem Vorvertrag durch Anfechtung zu lösen. Überwiegend wird in der Praxis heute jedoch in einer Klausel des Vorvertrags ausdrücklich auf die Einhaltung der Form sowie auf die Möglichkeit der Berufung auf den Formmangel verzichtet.
Der Verkäufer einer Immobilie sollte daher stets darauf achten, dass die Formvorschriften entweder eingehalten werden oder rechtswirksam auf ihre Einhaltung im Vorvertrag verzichtet wird, da er sonst Gefahr läuft, dass sich der Käufer auf die Unwiksamkeit des Vorvertrags beruft, wenn er kein Interesse am Kauf mehr hat.
Erfüllt der Käufer aus Gründen, die er zu vertreten hat, den Vorvertrag nicht, und kommt es daher nicht zum Verkaufsgeschäft, so verfällt die geleistete Anzahlung und der Verkäufer kann diese behalten. Erfüllt hingegen der Verkäufer aus von ihm zu vertretenden Gründen den Vorvertrag nicht, so muss er einen Betrag in Höhe der doppelten Anzahlung an den Käufer leisten. Bei dieser Bestimmung handelt es sich um eine in Art. 442 CC gesetzlich geregelte Vertragsstrafe.

Des Weiteren enthalten Vorverträge häufig Vereinbarungen, wonach die vertragstreue Vertragspartei gemäß Art. 830 CC im Falle der Nichterfüllung des Vorvertrages durch die andere Vertragspartei die gerichtliche Vollstreckung (execução especifica) des Vertrages durch Urteil erwirken kann, welches die Wirkung der Willenserklärung der säumigen Partei ersetzt. Wenn wie üblich eine Anzahlung geleistet und/oder eine Vertragsstrafe vereinbart wurde, muss die Möglichkeit der besonderen gerichtlichen Vollstreckung gemäß Art. 830 CC im Vorvertrag ausdrücklich vereinbart werden. In der Praxis wird meist vereinbart, dass die vertragstreue Partei ein Wahlrecht zwischen Vertragsstrafe oder gerichtlicher Vollstreckung hat.

Welche Rechte Sie tatsächlich haben, hängt somit vom Inhalt des Vorvertrages ab, weshalb es für jede Partei ratsam ist, bei der Gestaltung des Vorvertrags rechtlichen Rat einzuholen.

Voraussetzung für die Geltendmachung der der vertragstreuen Partei zustehenden Rechte ist, dass sich die andere Partei in Verzug befindet. In Ihrem Falle haben Sie den Käufer daher innerhalb der vereinbarten Sechsmonatsfrist unter Benennung eines Notariats und des dort bestimmten Termins schriftlich aufzufordern, zur notariellen Beurkundung des Hauptvertrags zu erscheinen und den Vorvertrag zu erfüllen. Kommt der Käufer dieser Aufforderung nicht nach, können Sie die Ihnen nach dem Vorvertrag zustehenden Rechte geltend machen.