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Leistungsstörungen beim Immobilienkauf

Leseranfrage:

Wir wollen eine Immobilie an der Algarve kaufen und haben bereits einen Kauf-Vorvertrag über ein grösseres Anwesen im Hinterland abgeschlossen. Auf dem Grundstück befindet sich ein altes Bauernhaus mit Stallungen und ein Gästehaus, in dem früher das Personal wohnte.

Der Verkäufer verpflichtete sich im Vorvertrag, eine Bescheinigung vorzulegen, dass sämtliche Gebäude vor 1951 gebaut worden seien und deshalb bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages keine Nutzungsbescheinigung für die Gebäude vorgelegt werden müsse.

Nun hat aber die zuständige Behörde festgestellt, dass das Gästehaus in den neunziger Jahren völlig umgebaut worden ist und für diese Umbauten eine Baugenehmigung erforderlich gewesen wäre. Die Behörde hat daher die Erteilung der Bescheinigung, dass sämtliche Gebäude vor 1951 gebaut worden seien, die für den notariellen Kaufvertrag erforderlich ist, abgelehnt und mitgeteilt, dass das Gästehaus legalisiert werden müsse.

Wir stehen nicht unter Zeitdruck und wollen dieses Grundstück kaufen, da es für die von uns beabsichtigte Pferdezucht ideal ist.

Wie sollen wir nun vorgehen?


Antwort:

Das erste Baugesetz mit Normen, die nähere Vorschriften für einzelne Bauvorhaben regeln, trat in Portugal am 7. August 1951 in Kraft. In diesem Gesetz sind die grundsätzlichen Anforderungen an die Ausführung baulicher Anlagen näher geregelt. Für bauliche Anlagen, die nach Inkrafttreten dieses Gesetzes errichtet wurden, wird nach Besichtigung und Abnahme durch die zuständige gemeindliche Baubehörde eine Nutzungsbescheinigung (alvará de autorização de utilização) erteilt. Mit dieser Bescheinigung wird die Nutzung des Bauwerks genehmigt und bestätigt, dass es der erteilten Baugenehmigung und den Bauvorschriften entspricht.

Die Vorlage dieser Nutzungserlaubnis bei der Beurkundung des Kaufvertrages ist Voraussetzung für den Verkauf eines bebauten Grundstücks.

Für bauliche Anlagen, die vor Inkrafttreten des Baugesetzes vom 7. August 1951 errichtet worden sind, für die also noch kein Baugenehmigungsverfahren erforderlich war, stellt die Gemeinde eine entsprechende Bescheinigung mit dem Inhalt aus, dass das Bauwerk vor Inkrafttreten des Baugesetzes vom 7. August 1951 errichtet worden ist.

Bei dem Verkauf einer bebauten Immobilie muss daher entweder eine solche Bescheinigung oder eine Nutzungsbescheinigung vorgelegt werden; ansonsten kommt kein wirksamer Kaufvertrag zustande.

Werden ältere Gebäude, die schon vor August 1951 bestanden, umgebaut und stellt der Eigentümer bei der Gemeindeverwaltung einen Antrag auf Erteilung der Bescheinigung, dass das Gebäude vor Inkrafttreten des Baugesetzes vom 7. August 1951 errichtet worden ist, so überprüft die Behörde, ob für die durchgeführten Umbauten nach den Bauvorschriften ein Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung erforderlich gewesen wäre. Ist dies der Fall, so wird die beantragte Bescheinigung nicht erteilt und der Eigentümer wird darauf verwiesen, das Bauwerk zu legalisieren, d. h. das gesamte Baugenehmigungsverfahren nach den bestehenden Gesetzen nachzuholen. Dies ist kosten- und zeitaufwendig und muss durch einen Architekt oder einen Ingenieur durchgeführt werden.

Liegt die für den Verkauf der Immobilie erforderliche Bescheinigung wie in Ihrem Fall nicht vor und wollen die Parteien an dem Rechtsgeschäft festhalten, so kommt eine Zusatzvereinbarung (aditamento) zu dem bestehenden Vorvertrag in Betracht.

Der Verkäufer kann sich in der Zusatzvereinbarung etwa verpflichten, die Nachgenehmigung des nicht baugenehmigten Gebäudes auf seine Kosten durchzuführen und und die Beurkundung des Kaufvertrages nach Erteilung der Nutzungsbescheinigung vorzunehmen. Dies hat den Nachteil der langen und ungewissen Dauer des nachzuholenden Baugenehmigungsverfahrens.

Möchte der Käufer nicht abwarten und die Immobilie möglichst bald in Besitz nehmen und nutzen, so muss eine andere Zusatzvereinbarung gefunden werden.
In einem solchen Falle könnten die Parteien vereinbaren, dass der Kaufpreis etwa um die Kosten des Nachgenehmigungsverfahrens reduziert wird und der Käufer die Immobilie gegen Zahlung des reduzierten Kaufpreises in Besitz nimmt und somit nutzen kann. Das Nachgenehmigungsverfahren müsste er in diesem Fall auf seine Kosten durchführen. Das Eigentum an der Immobilie kann bei dieser Lösung jedoch erst auf den Käufer übertragen werden, wenn das Nachgenehmigungsverfahren abgeschossen und die erforderliche Nutzungsbescheinigung erteilt worden ist. Der Verkäufer könnte dem Käufer jedoch schon bei Kaufpreiszahlung und Übergabe der Immobilie eine unwiderrufliche Vollmacht erteilen, den Kauf bei Vorliegen der Bescheinigung selbst vorzunehmen. Eine solche unwiderrufliche Vollmacht, die zum Kauf einer Immobilie ermächtigt, muss jedoch notariell beurkundet werden und der Käufer muss bereits bei Erhalt dieser Vollmacht die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt zahlen.



Eingestellt am 30.09.2015 von S.Gress
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