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Immobilienverkauf und Betreuungsrecht

Leseranfrage:
Mein Vater, Eigentümer einer Immobilie an der Algarve, ist im vergangenen Jahr aus gesundheitlichen Gründen aus Portugal nach Deutschland zurückgekehrt und steht seit Juli diesen Jahres unter Betreuung. Das Betreuungsgericht hat eine Rechtsanwältin als Betreuerin eingesetzt und ihr gerichtlich bestimmter Aufgabenkreis umfasst u.a. die Angelegenheit der Vermögenssorge.

Da mein Vater nicht mehr nach Portugal zurückkehren kann und und der Erlös aus dem Verkauf seiner Immobilie in Portugal für die Kosten der Heimunterbringung in Deutschland benötigt wird, soll die Immobilie nun verkauft verkauft werden.

Da ich die Immoblie meines Vaters seit Jahren zu Urlaubszwecken nutze und deshalb ab und zu vor Ort bin, möchte ich wissen, wie der Verkauf durch die Betreuerin im Einzelnen abläuft.


Antwort:
Ein Betreuer wird gemäss § 1896 Absatz 1 des Bügerlichen Geseztbuches (BGB) vom Betreuungsgericht bestellt, wenn ein Volljähriger auf Grund einer psychischen Krankheit oder einer körperlichen, geistigen oder seelischen Behinderung seine Angelegenheiten ganz oder teilweise nicht mehr besorgen kann. Das Betreuungsgericht bestellt den Betreuer auf Antrag des Betroffenen oder von Amts wegen.
Ein Betreuer darf nur für Aufgabenkreise bestellt werden, in denen die Betreuung erforderlich ist. Die Betreuung ist beispielsweise nicht erforderlich, soweit die Angelegenheiten des Betroffenen durch einen geeigneten Bevollmächtigten ebenso gut wie durch einen Betreuer besorgt werden können.
Schlägt der Betroffene eine Person vor, die zum Betreuer bestellt werden soll, so ist diesem Vorschlag zu entsprechen, wenn es dem Wohl des Betroffenen nicht zuwiderläuft. Schlägt er vor, eine bestimmte Person nicht zu bestellen, so soll auch hierauf Rücksicht genommen werden.
Schlägt der Betroffene niemanden vor, der zum Betreuer bestellt werden kann, so muss das Betreuungsgericht bei der Auswahl des Betreuers auf die verwandtschaftlichen und sonstigen persönlichen Bindungen des Betroffenen, insbesondere auf die Bindungen zu Eltern, zu Kindern, zum Ehegatten und zum Lebenspartner, sowie auf die Gefahr von Interessenkonflikten Rücksicht nehmen.
Aus diesen Gründen ist Personen, die in Deutschland ihren gewöhnlichen Aufenthalt haben oder aus bestimmten Gründen im Alter wieder nach Deutschland zurückkehren anzuraten, rechtzeitig eine General- und Vorsorgevollmacht nach deutschem Recht zu errichten.
Mit der Generalvollmacht wird eine Vertrauensperson bevollmächtigt, den Betroffenen in allen Angelegenheiten, die er bestimmt, zu vertreten, Durch diese Vollmachtserteilung soll eine vom Gericht angeordnete Betreuung vermieden werden. Die Vollmacht soll daher auch ausdrücklich in Kraft bleiben, wenn der Betroffene nach ihrer Errichtung geschäftsunfähig werden sollte.

Diese Vollmacht kann auch im Sinne einer Vorsorge- und Betreuungsvollmacht erteilt werden, die zur Vertretung in allen persönlichen Angelegenheiten des Betroffenen berechtigt.

Durch eine Vorsorgevollmacht oder Betreuungsverfügung wird verfügt, dass für den Fall, dass trotz dieser Vollmacht eine rechtliche Betreuung erforderlich werden sollte, das Betreuungsgericht gebeten wird, die in der Verfügung bezeichnete Vertrauensperson als Betreuer zu bestellen.

Soll die bevollmächtigte Vertrauensperson auch berechtigt sein, Immobiliengeschäfte für den Betroffenen vorzunehmen, so müsste für den Fall, dass es sich um den Verkauf einer in Portugal gelegenen Immobilie handelt, zusätzlich eine entsprechende Vollmacht nach portugiesischem Recht für dieses spezielle Rechtsgeschäft erteilt werden.

Da dies in Ihrem Fall alles nicht geschehen ist, hat das Betreuunggericht eine Betreuerin bestellt.

Der Aufgabenkreis der Vermögenssorge umfasst die Ermittlung und Verwaltung des Einkommens und des Vermögens des Betreuten durch den Betreuer, der das Vermögen bestmöglich zu sichern und zu mehren hat. Der Betreuer muss die vermögensrechtlichen Interessen des Betreuten vertreten, um durch die optimale Verwaltung sein Vermögen möglichst lang zu erhalten, um damit seinen Unterhalt möglichst lange bestreiten zu können. Unter diesen Gesichtspunkten und den von Ihnen geschilderten Umständen wird der Verkauf der Immobilie Ihres Vaters geboten sein.

Die Betreuerin wird daher zunächst eine Maklerfirma mit der Suche geeigneter Käufer beauftragen. Sobald ein geeigneter Interessent gefunden ist, kann der Verkauf abgewickelt werden, wobei jedoch die Besonderheiten des deutschen Betreuungsrechts zu berücksichtigen sind.
Bei Grundstücksgeschäften bedarf der Betreuer der Genehmigung des Betreuungsgerichts, d.h. der Verkauf der Immobilie in Portugal muss vom Betreuungsgericht genehmigt werden.
Um sicherzustellen, dass die Immobilie nicht unter Wert verkauft wird, verlangt das Betreuungsgericht vor der Genehmigung regelmäßig die Vorlage eines Verkehrswertgutachtens.

Da bei der Veräußerung von Immobilien in Portugal, die unter Betreuung stehenden Personen gehören, sowohl das portugiesische Recht und der übliche Ablauf von Immobiliengeschäften in Portugal berücksichtigt werden müssen als auch den besonderen Anforderungen des deutschen Betreuungsrecht Rechnung getragen werden muss, beauftragen die Betreuer mit der Abwicklung des Immobilienerkaufs in Portugal in der Regel Rechtsanwälte.



Eingestellt am 28.03.2020 von S.Gress
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