Exklusivverträge mit Immobilienmaklern

Leseranfrage:

Meine Ehefrau und ich sind Eigentümer eines Villengrundstücks an der Algarve. Hauptsächlich aus alters- und gesundheitlichen Gründen entschlossen wir uns schweren Herzens im Frühjahr dieses Jahres, unser Grundstück verkaufen zu wollen. Wir beauftragten deshalb ein Immobilienmaklerbüro mit dem Verkauf. Auf Anraten des Immobilienmaklers schlossen wir mit ihm einen Exklusivvertrag mit einer Dauer von sechs Monaten ab, in der Hoffnung, dass das Grundstück auf diese Weise schneller veräußert werden würde.
Während des Besuchs unserer Tochter in den Sommerferien präsentierte uns das Maklerbüro eine Kaufinteressenten. Zu dieser Zeit hatten wir jedoch zusammen mit unserer Tochter bereits eine andere Lösung als den Verkauf unseres Grundstücks gefunden; unsere Tochter wollte zu uns an die Algarve ziehen. Wir teilten dem Maklerbüro deshalb mit, dass wir nicht mehr verkaufen wollten und er das Grundstück vom Markt nehmen sollte. Hierauf erhielten wir eine Rechnung über die volle Maklercourtage, mit dem Hinweis, der Makler habe seine Vertragspflichten erfüllt, indem er uns einen Kaufinteressenten vermittelt habe, und das Nichtzustandekommen des Verkaufsvertrages sei von uns zu vertreten.

Antwort:

Es ist richtig, dass durch den einem Immobilienmakler erteilten Exklusiv- oder Alleinauftrag zum Verkauf eines Grundstücks verschiedene Rechte des Verkäufers, die ihm ansonsten nach dem Recht des Maklervertrags zustehen, eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Daher ist bei dem Abschluss eines derartigen Exklusivvertrages äußerste Vorsicht geboten!

Sofern in dem Maklervertrag keine ausdrückliche anderweitige Rechtswahl getroffen wurde, ist davon auszugehen, dass auf Maklerverträge wie in Ihrem Fall portugiesisches Recht Anwendung findet.

Grundsätzlich wird die vereinbarte Maklercourtage nur fällig, wenn ein Grundstückskaufvertrag infolge der Vermittlungstätigkeit des Maklers auch tatsächlich zustande kommt. Beim Exklusivertrag besteht nach portugiesischem Recht jedoch die Ausnahme, dass die volle Maklercourtage fällig wird, wenn der Makler einen Käufer vermittelt und der Kaufvertrag aufgrund eines Umstandes, den der Verkäufer zu vertreten hat, nicht zustande kommt.

Aus der Vertragskopie, die Sie mir übersandt haben, geht jedoch eindeutig hervor, dass es sich bei dem von Ihnen im Frühjahr abgeschlossenen Maklervertrag um einen vorformulierten Formularvertrag handelt, welcher von dem Maklerbüro in einer Vielzahl von Fällen verwendet wird und nicht mit Ihnen individuell ausgehandelt worden ist. In derartigen Fällen wird der Vertragspartner des Verwenders solcher Formularverträge vor unangemessener Benachteiligung geschützt, ähnlich wie in Deutschland nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen.

Gemäß der gesetzlichen Bestimmung in Artikel 19 Ziffer 7 des Dekret-Gesetzes Nr.211/2004 vom 20. August 2004 müssen solche in einer Vielzahl von Fällen verwendeten Formularverträge zum Schutze der Verbraucher beim „Instituto do Consumidor“ in Lissabon, einer Unterabteilung des Ministeriums für Wirtschaft und Innovation, registriert werden. Sie sollten daher eine Kopie des von Ihnen abgeschlossenen Maklervertrages an das „Instituto do Consumidor“ mit der Anfrage senden, ob dieser Formularvertrag dort ordnungsgemäß registriert worden ist. Sollte dies nicht der Fall sein, so ist der von Ihnen abgeschlossene Vertrag gemäß der gesetzlichen Bestimmung in Artikel 19 Ziffer 8 des Dekret-Gesetzes Nr.211/2004 vom 20. August 2004 von Anfang an nichtig mit der Folge, dass aus diesem unwirksamen Vertrag keine Verpflichtung zur Zahlung einer Maklercourtage folgt.