Leseranfrage:

Wir sind Eigentümer eines mehrere Hektar großen Grundstücks im Hinterland der Algarve; auf diesem Grundstück steht ein neueres Haus, welches wir vor zwölf Jahren gebaut haben und ein altes Landhaus, welches wir renoviert und ausgebaut haben und an Feriengäste vermieten. Meine Eltern haben uns für den Erwerb des Grundstücks und den Hausbau seinerzeit ein Darlehen gewährt, welches sie nunmehr zurückfordern, da sie das Geld selbst benötigen.

Um das Darlehen zurückzahlen zu können, beabsichtigten wir, unser Grundstück in zwei etwa gleich große selbständige Grundstücke zu teilen, und nach erfolgter Teilung das Grundstück mit dem renovierten Landhaus zu verkaufen. Das Teilungsverfahren bei der Câmara Municipal dauerte über ein Jahr und wurde nun endgültig abschlägig beschieden, unter anderem, weil der Grundstücksteil mit dem Landhaus nach der Teilung keine eigene Zufahrt zu einem öffentlichen Weg oder einer Strasse gehabt hätte.

Aus dem Kreis unserer Feriengäste haben wir auch Kaufinteressenten. Ein Verkauf ist jedoch derzeit nicht möglich, da das Gesamtgrundstück beim Grundbuchamt nur eine Grundbuchnummer hat. Gibt es noch eine andere Möglichkeit einer Veräußerung, wenn eine Grundstücksteilung nicht genehmigt wird?

Antwort:

Die Veräußerung von Grundstückseigentum setzt voraus, dass das Grundstück mit einer eigenen Nummer beim Grundbuchamt (Conservatória do Registo Predial) registriert ist.

Für das Teilungsverfahren von Grundstücken ist die Câmara Municipal zuständig. Bei der Entscheidung über den Teilungsantrag hat die Behörde einen relativ großen Ermessensspielraum und es sind hierbei sowohl rechtliche Fragen als auch die tatsächlichen Gegebenheiten des Grundstücks entscheidungserheblich. Sofern bestimmte Grundvoraussetzungen vorliegen, etwa die erforderliche Mindestgröße der jeweiligen neuen Grundstücke gegeben ist und die beabsichtigte Nutzung dem geltenden Bebauungsplan entspricht, müssen die neu geschaffenen Grundstücke darüber hinaus jeweils auch die Eigenschaften eines selbständigen Grundstücks aufweisen, wie etwa einen eigenen Zugang zum öffentlichen Wegenetz.

In Fällen, wo eine Teilung und daher der Verkauf von Grundstückseigentum nicht wie gewünscht möglich ist, kommt die Veräußerung eines Erbbaurechts in Betracht. Das Erbbaurecht (direito de superfície) ist im portugiesischen Código Civil (CC) in den Artigos 1524 bis 1542 geregelt.

Der Kaufvertrag über das Erbaurecht muss wie der Kaufvertrag über Grundstückseigentum notariell beurkundet werden. Der Vorteil beim Erbbaurecht ist jedoch, dass sich dieses auf einen Teil eines Grundstücks beziehen kann, ohne dass eine förmliche Teilung erfolgen muss. Gemäß Artigo 1524 CC besteht das Erbaurecht in dem Recht, befristet oder unbefristet ein Bauwerk auf einem fremden Grundstück zu errichten oder zu unterhalten oder dort Anpflanzungen vorzunehmen. Art und Umfang der baulichen Nutzung oder Anpflanzungen können in dem Kaufvertrag festgelegt werden. Der Kaufpreis erfolgt in einer einmaligen Zahlung bei Vertragsschluß oder durch eine jährlich wiederkehrende zu zahlende Leistung.

Wichtig ist, dass das Erbbaurecht wie Grundstückseigentum frei veräußert werden kann und vererbbar ist und somit ein weitgehend eigentumsähnliches Recht darstellt. Es ist auch beleihbar und kann beispielsweise mit einer Hypothek belastet werden.

Das Erbbaurecht bietet manigfaltige Möglichkeiten von Einzelfallregelungen und ist daher eine eine wirtschaftlich interessante Alternative zur Eigentumsübertragung.