Leseranfrage:

Wir sind Eigentümer einer Immobilie an der Algarve und beabsichtigen deren Verkauf. Da unser Grundstück seit dem Kauf im Jahre 1994 eine erhebliche Wertsteigerung erfahren hat, müssen wir mit einer hohen Veräußerungsgewinn- steuer rechnen.

Ist es richtig, dass Nicht-Residenten höher besteuert werden als Residenten und Steuervergünstigungen Residenten vorbehalten sind?

Antwort:

Die Veräußerungsgewinnsteuer ist im portugiesischen Einkommensteuergesetz geregelt, welches in der Tat eine unterschiedliche Besteuerung von Residenten und Nicht-Residenten vorsieht.

Der Veräußerungsgewinn aus einem Immobilienverkauf ist einkommensteuerpflichtig. Besteuert wird der Differenzbetrag zwischen dem Veräußerungspreis und dem seinerzeitigen Kaufpreis. Der Kaufpreis wird zuvor mit einem vom Finanzministerium veröffentlichten Inflationsfaktor berichtigt. Außerdem werden ihm alle notwendigen Kosten für den Kauf und den Verkauf des Grundstücks sowie wertsteigernde Aufwendungen für das Grundstück hinzugerechnet, die nachweislich in den letzten fünf Jahren erfolgt sind. Im Falle eines Hausbaus gilt diese Beschränkung der Berücksichtigung von Kosten auf den Zeitraum der letzten fünf Jahre vor der Veräußerung nicht.

Bei Personen mit Wohnsitz außerhalb Portugals (Nicht-Residenten) wird der gesamte erzielte bereinigte Gewinn mit einem einheitlichen Steuersatz von 25 % besteuert.

Bei Personen mit Wohnsitz in Portugal Residenten und portugiesische Staatsangehörige) wird lediglich 50 % des Gewinnes zusammen mit den übrigen steuerpflichtigen Einkünften besteuert. Die Einkommensteuer ist progressiv gestaffelt, wobei die höchste Stufe derzeit bei 42 % liegt.

Hieraus ergibt sich, dass Nicht-Residenten beim Verkauf einer Immobilie im Vergleich mit Residenten für die erzielten Gewinne stets einer höheren Steuer unterliegen und deshalb schlechter gestellt sind als diese.

Dies hat der Europäische Gerichtshof mit Sitz in Luxemburg zum Anlass genommen, mit Urteil vom 11. Oktober 2007 festzustellen, dass diese steuerlicht Ungleichbehandlung dem europäischen Gemeinschaftsrecht entgegensteht. Diesem Urteil liegt eine Klage gegen die portugiesische Finanzverwaltung einer deutschen Staatsangehörigen, die eine geerbte, in Portugal gelegene Immobilie veräußert hat, zugrunde.

Aufgrund dieses Urteils des Europäischen Gerichtshofs ist damit zu rechnen, dass die Besteuerung des Veräußerungsgewinnes aus Immobilienverkäufen hinsichtlich Nicht-Residenten in der Zukunft geändert wird.

Eine wichtige Änderung des portugiesischen Einkommensteuergesetzes erging im November 2007. Sie betrifft die Steuerfreiheit von Veräußerungsgewinnen aus Veräußerungen von Immobilien, die zur dauernden eigenen Bewohnung durch den Steuerpflichtigen und seine Familie bestimmt waren, in dem Fall, dass die Erträge innerhalb von 24 Monaten nach dem Verkauf in den Erwerb oder in den Bau, die Erweiterung oder die Verbesserung einer anderen Immobilie zu Wohnzwecken reinvestiert werden. Mit der jüngsten Gesetzesänderung wurde nun diese Steuerbefreiung auf Reinvestitionen in eine Immobilie zu eigenen Wohnzwecken im gesamten Gebiet der Europäischen Union oder des europäischen Wirtschaftsraums erweitert. Diese Steuerbefreiung kommt nunmehr somit beispielsweise auch Personen zugute, die ihr Hausgrundstück in Portugal verkaufen und mit dem Erlös eine Eigentumswohnung in Deutschland erwerben.

Der Veräußerungsgewinn aus einem Immobilienverkauf ist einkommensteuerpflichtig. Besteuert wird der Differenzbetrag zwischen dem Veräußerungspreis und dem seinerzeitigen Kaufpreis. Der Kaufpreis wird zuvor mit einem vom Finanzministerium veröffentlichten Inflationsfaktor berichtigt. Außerdem werden ihm alle notwendigen Kosten für den Kauf und den Verkauf des Grundstücks sowie wertsteigernde Aufwendungen für das Grundstück hinzugerechnet, die nachweislich in den letzten fünf Jahren erfolgt sind. Im Falle eines Hausbaus gilt diese Beschränkung der Berücksichtigung von Kosten auf den Zeitraum der letzten fünf Jahre vor der Veräußerung nicht.

Bei Personen mit Wohnsitz außerhalb Portugals (Nicht-Residenten) wird der gesamte erzielte bereinigte Gewinn mit einem einheitlichen Steuersatz von 25 % besteuert.

Bei Personen mit Wohnsitz in Portugal Residenten und portugiesische Staatsangehörige) wird lediglich 50 % des Gewinnes zusammen mit den übrigen steuerpflichtigen Einkünften besteuert. Die Einkommensteuer ist progressiv gestaffelt, wobei die höchste Stufe derzeit bei 42 % bei einem zu versteuernden Einkommen von über € 64.110,42 liegt. Bei dieser Steuerklasse erfolgt von dem errechneten Steuerbetrag noch ein Abzug in Höhe von € 7.135,28 (bereinigter Gewinn x 42 % - € 7.135,28)

Hieraus ergibt sich, dass Nicht-Residenten beim Verkauf einer Immobilie im Vergleich mit Residenten für die erzielten Gewinne stets einer höheren Steuer unterliegen und deshalb schlechter gestellt sind als diese.

Dies hat der Europäische Gerichtshof mit Sitz in Luxemburg zum Anlass genommen, mit Urteil vom 11. Oktober 2007 festzustellen, dass diese steuerlicht Ungleichbehandlung dem europäischen Gemeinschaftsrecht entgegensteht. Diesem Urteil liegt eine Klage gegen die portugiesische Finanzverwaltung einer deutschen Staatsangehörigen, die eine geerbte, in Portugal gelegene Immobilie veräußert hat, zugrunde.

Aufgrund dieses Urteils des Europäischen Gerichtshofs hat der portugiesische Gesetzgeber Bürgern der EU ein Optionsrecht eingeräumt. Unionsbürger können wählen, ob sie nach dem pauschalen Steuersatz von 25 % oder nach der progressiven Einkommensteuertabelle wie Inländer besteuert werden wollen.Insoweit ist jedoch nach wie vor ungeklärt, ob die 50 %-Regelung für Inländer auf Gebietsfremdes ausgeweitet wird, oder ob diese Regelung für Inländer aufgehoben wird.