Leseranfrage:

Wir sind deutsche Staatsangehörige und Eigentümer eines Ferienhauses auf den Azoren. Für die Finanzierung der Renovierung und des Ausbaus unseres Hauses benötigen wir ein Darlehen; unsere Bemühungen bei den Banken vor Ort waren bislang jedoch erfolglos obwohl unser Grundstück lastenfrei ist, teils weil wir keine Residência besitzen, teils weil wir kein Einkommen in Portugal nachweisen können. Welche anderen Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung kommen für uns in Betracht?

Antwort:

Sofern Sie keine Finanzierung des gewünschten Baudarlehens durch eine Bank vor Ort mit einer Absicherung auf Ihrem Grundstück auf den Azoren erlangen können, ist eine Finanzierung über einen deutschen Baufinanzierer ratsam.

Deutsche Banken fordern in der Regel jedoch die Absicherung des Darlehens durch eine Grundschuld auf einem in Deutschland gelegenen Objekt. Ausnahmen hiervon machen einige Bausparkassen wie die Postbanktochter BHW. Sie akzeptieren für bestimmte europäische Länder mit einem verlässlichen Grundbuchsystem, zu denen auch Portugal gehört, eine Darlehenssicherung durch Belastung der Auslandsimmobilie. Länder wie Griechenland oder Kroatien erfüllen diese Voraussetzung eines verlässlichen Grundbuchsystems nicht. Da die Inseln der Azoren und Madeira zum portugiesischen Staatsgebiet gehören, kommt eine derartige Finanzierung für Sie in Betracht. Rechtliche Unterschiede zum portugiesischen Festland existieren lediglich auf steuerrechtlichem Gebiet, beispielsweise bei der Bemessung der Grunderwerbsteuer.

Die BHW beispielsweise finanziert den Kauf oder den Neubau eines Hauses oder einer Eigentumswohnung in Portugal, aber auch die Modernisierung, Instandsetzung oder Umbaumaßnahmen des Auslandsobjekts. Das Darlehen kann darüber hinaus auch zur Umschuldung eingesetzt werden. Die deutschen Institute bieten langfristige Zinsgarantien durch fest vereinbarte Zinsen, wohingegen bei der Kreditgewährung in Portugal die Vereinbarung eines variablen Zinssatzes üblich ist (siehe ESA 08/2008 – „Immobilienfinanzierung in Portugal“). So beträgt der Zinssatz für Darlehen beispielsweise bei der BHW mit einer Zinsfestschreibung von zehn Jahren derzeit weniger als 5 % im Jahr. Mindestens 1% jährliche Tilgung auf den anfänglichen Darlehensbetrag und/oder die Abtretung eines Bausparvertrages als Tilgungsersatz kommt hinzu. Darüber hinaus kann auf Wunsch ermöglicht werden, jährlich 5,0 % der anfänglichen Darlehensschuld kostenfrei mittels Sondertilgung zurückzuführen. Bei der Vereinbarung hoher Tilgungsraten kann die Finanzierung ohne Einsatz eines Bausparvertrags wirtschaftlicher sein.

Insgesamt gesehen ist bei dieser Finanzierungsart für den Darlehensnehmer eine hohe Planungssicherheit gegeben.

Der Darlehensantrag wird bei einem der Kreditinstitute mit dem entsprechenden Angebot für die Finanzierung von Auslandsimmobilien in Deutschland gestellt. Bedingung für die Darlehensgewährung ist die Herkunft der laufenden Einkünfte des Darlehensnehmers aus Deutschland; nicht erforderlich ist jedoch, dass der Darlehensnehmer einen Wohnsitz in Deutschland hat. Des Weiteren wird zur Ermittlung des Verkehrswertes des sichernden Grundstücks ein Wertgutachten eingeholt; bis zu 70 % des so ermittelten Verkehrswertes kann beliehen werden.
Die Beleihungsgrenze kann bei Beamten auf Lebenszeit oder gleichgestellten Personen auf 80 % des Verkehrswerts erweitert werden.

Für die Überprüfung der Grundstücksunterlagen und des Grundbuchs sowie für die Bestellung und Eintragung der das Darlehen sichernden Hypothek haben die Banken in den betreffenden Ländern dafür eigens Rechtsanwälte beauftragt.