Der Vorvertrag (contrato promessa de compra e venda) ist für die meisten Immobiliengeschäfte in Portugal die juristische Grundlage. Dieser rechtlich bindende Vertrag regelt die wesentlichen Bedingungen für den späteren Hauptvertrag, die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages, und bietet Käufern und Verkäufern rechtliche Sicherheit.

Der Vorvertrag ist ein zentrales Element des portugiesischen Immobilienrechts mit weitreichenden Wirkungen und dient dem Schutz beider Vertragsparteien. Insbesondere dann, wenn der Kaufgegenstand sich noch im Bau befindet oder baurechtliche Genehmigungen ausstehen muss der Käufer rechtlich besonders abgesichert sein.

Handelt es sich um einen Vorvertrag mit einem Bauträger als Verkäufer und dem Erwerb eines hochwertigen Einfamilienhauses, dessen Bau sich in mehrere Phasen gliedert, so ist es wichtig, dass sich Verkäufer und Käufer zu einem klar strukturierten Ablauf der Eigentumsübertragung verpflichten.

Ein gut strukturierter Vorvertrag definiert zunächst klar, wer die Beteiligten sind: Der verpflichtete Verkäufer („promitente vendedor“), der verpflichtete Käufer („promitente comprador“) und – in besonderen Fällen, wie den hier behandelten – ein Bürge und/oder Mitschuldner, der für die Vertragserfüllung mitverantwortlich ist. Diese Dreigliedrigkeit schafft für den Käufer Rechtssicherheit. Der Bürge tritt dabei häufig als geschäftsführender Gesellschafter der verkaufenden Gesellschaft auf und übernimmt eine Mitverantwortung für die ordnungsgemäße Vertragserfüllung und insbesondere die Haftung für die geleisteten Anzahlungen. Dies ist dann von Bedeutung, wenn es sich bei dem Bauträger als Verkäufer um eine Gesellschaft mit beschränkter Hafung nach portugiesischem Recht handelt, einer Lda.

Im Zentrum des Vorvertrags steht die Immobilie selbst. Es wird nicht nur ihre genaue Lage und die Grundstücksidentifikation festgehalten, sondern auch der Bauzustand und der baurechtliche Genehmigungsstatus dokumentiert. Gerade bei Neubauprojekten sind auch die behördlich genehmigten Bauphasen und gegebenenfalls Änderungen Teil des Vertragswerks. Der Verkäufer verpflichtet sich, sämtliche Bauarbeiten entsprechend der genehmigten Pläne und eventueller Änderungsbescheide auszuführen. Gleichzeitig behält er sich das Recht vor, bauliche Anpassungen aus technischen oder architektonischen Gründen vorzunehmen – allerdings stets in Abstimmung mit dem Käufer.

Der vereinbarte Kaufpreis wird nicht pauschal fällig, sondern in mehreren Raten – je nach Baufortschritt. Diese Praxis ist bei schlüsselfertigen Neubauten üblich und schützt beide Seiten: Der Käufer zahlt nur bei nachgewiesener Bauleistung, der Verkäufer erhält Liquidität entsprechend des Projektverlaufs. Die Zahlungen sind an konkret festgelegte Bauphasen gekoppelt. Damit es zu keinen Unstimmigkeiten kommt, wird jeder Baufortschritt durch eine gemeinsame Besichtigung mit einem beauftragten Sachverständigen überprüft. Nur bei positiver Bewertung darf die jeweilige Zahlung freigegeben werden. Dies ist ein wirksames Mittel gegen Pfusch am Bau und verspätete Übergaben.

Die notarielle Eigentumsübertragung (escritura pública) ist an das Vorliegen behördlicher Unterlagen geknüpft. So muss das Grundstück vollständig im Grundbuch eingetragen und alle baulichen Änderungen genehmigt sein. Des Weiteren muss eine Steuererklärung zur Feststellung des Einheitswertes der Immobilie (IMI-Modelo 1) abgegeben werden. Der Vorvertrag sieht hierfür eine Frist vor und gesteht dem Verkäufer den nötigen Zeitraum ein, ohne jedoch die Rechte des Käufers zu beschneiden. Auch die Kostenverteilung wird klar geregelt. Während der Käufer die Notar- und Registrierungsgebühren sowie die Grunderwerb- und Stempelsteuern bezahlt, übernimmt der Verkäufer alle bis dahin angefallenen Unterhaltskosten und sorgt für die rechtliche und tatsächliche Übergabefähigkeit der Immobilie.

Ein besonders hervorzuhebender Teil des Vorvertrags betrifft die Gewährleistung. Der Verkäufer verpflichtet sich zur Übergabe einer mängelfreien Immobilie und gewährt – über die gesetzlich ohnehin bestehenden Fristen des Werkvertragsrechts hinaus – umfassende Garantien, wie beispielsweise
eine zweijährige Gewährleistung für Materialien und Ausführungen sowie zehn Jahre für die Gebäudestruktur und mindestens zwei Jahre ab Abnahme für die Ausstattung des Hauses, inklusive Heizung, Küche und Haustechnik.

Vor der notariellen Eigentumsübertragung hat der Käufer zudem das Recht, eine vollständige technische Inspektion durchzuführen. Dabei geht es nicht nur um den baulichen Zustand, sondern auch um die Funktionalität der technischen Anlagen, insbesondere bei Smart-Home-Elementen. Der Verkäufer verpflichtet sich, alle technischen Systeme transparent zu erläutern, ein wichtiger Aspekt bei modernen Immobilien.

Der Vorvertrag regelt auch, was bei Nichterfüllung geschieht und unterscheidet dabei genau, ob der Verkäufer oder der Käufer den Vertrag verletzt. Verstößt der Verkäufer gegen die Pflichten und es kommt nicht zum Hauptvertrag, hat der Käufer üblicherweise Anspruch auf Rückzahlung seiner gesamten Anzahlungen sowie eine Vertragsstrafe in gleicher Höhe. Wenn der Käufer seinen Zahlungsverpflichtungen oder der notariellen Terminvereinbarung nicht nachkommt, darf der Verkäufer die vom Käufer geleisteten Beträge als Vertragsstrafe einbehalten.

Da bei hochwertigen Einfamilienhäusern die über einen längeren Zeitraum geleisteten Anzahlungen nach Baufortschritt unverhältnismäßig hoch sein können, kann in solchen Fällen die jeweilige Vertragsstrafe begrenzt werden, etwa auf 25%.

Der Vorvertrag sieht außerdem vor, dass der Verkäufer eine Bau- und Gebäudeversicherung abschließt. Diese deckt bei Schadensfällen zwar nicht den Marktwert, aber den Wiederaufbauwert der Immobilie in der jeweiligen Bauphase.

Wie bereits oben ausgeführt wird als dritte Partei – meist der Geschäftsführer des verkaufenden Unternehmens – als Bürge in den Vertrag mit eingebunden. Bei einem Schuldbeitritt haftet diese Person darüber hinaus gesamtschuldnerisch für alle Verpflichtungen des Verkäufers, allerdings nur bis zur Höhe der geleisteten Anzahlungen. Diese Konstruktion stärkt die Position des Käufers erheblich, insbesondere bei größeren Projekten mit hohem finanziellen Volumen. Darüber hinaus verpflichtet sich der Verkäufer, im Fall einer Insolvenz des Bürgen, einen Ersatzbürgen zu stellen, auch dies bedeutet eine wesentliche Absicherung für den Käufer.