Ich beabsichtige, eine Immobilie in Portugal zu kaufen. Welche Voraussetzungen müssen für einen erfolgreichen Immobilienkauf erfüllt werden und worauf muss ich besonders achten?

Antwort:

Der Käufer benötigt für den Kauf einer Immobilie in Portugal eine portugiesische Steuernummer. Diese kann er sich selbst durch Vorsprache beim Finanzamt unter Vorlage seines Personalausweises oder Reisepasses sowie eines Wohnsitznachweises oder durch einen Bevollmächtigten, der eine schriftliche Vollmacht vorlegen muss, beschaffen.

Des Weiteren muss er vor dem Termin zur Beurkundung des Kaufvertrages eine Grunderwerbsteuererklärung und eine Stempelsteuererklärung abgeben.
Bei verheirateten Käufern ist dabei folgende Besonderheit zu beachten: Auch wenn nur ein Ehegatte die Immobilie allein erwerben möchte, benötigt der andere Ehegatte ebenfalls eine portugiesische Steuernummer, ansonsten können die Steuererklärungen nicht abgegeben werden. Eine Ausnahme gilt nur für Ehegatten, die im Güterstand der Gütertrennung verheiratet sind. Ist der Käufer beispielsweise im deutschen Güterstand der Zugewinngemeinschaft verheiratet und möchte die Immobilie im Alleineigentum erwerben, benötigt sein Ehegatte, der am Kauf nicht beteiligt ist, ebenfalls eine portugiesische Steuernummer.

Die Steuererklärungen sowie die entsprechenden Zahlungsbelege müssen im Beurkundungstermin vorgelegt werden.

Bei dem Erwerb eines landwirtschaftlich oder gemischt genutzten Grundstücks durch zwei oder mehr Erwerber - und dies gilt auch für Ehepaare, die nicht in Gütergemeinschaft leben -, ist eine Bescheinigung der Kreisverwaltung über die Genehmigung des Miteigentums erforderlich. Dies soll die Zersiedelung der Landschaft verhindern. In den meisten Landkreisen ist es Sache der Käufer die Erteilung dieser Bescheinigung zu beantragen. In einigen Kreisen ist dies die Aufgabe des Verkäufers.

Der Verkäufer muss die für den Verkauf der Immobilie erforderlichen Unterlagen vorlegen, die den gesetzlichen Anforderungen entsprechen müssen. Ob die Grundstücksdokumente diesen Anforderungen entsprechen, überprüft zuletzt der Notar, der den Kaufvertrag beurkunden soll. Dies geschieht jedoch in der Regel erst wenige Tage vor dem Notartermin. Da die Berichtigung sowie die Beschaffung der erforderlichen Unterlagen mehrere Wochen dauern kann, ist es auch für den Käufer ratsam, die Grundstücksdokumente frühzeitig überprüfen zu lassen und falls ein Vorvertrag abgeschlossen werden soll, jedenfalls vor dem Abschluss des Vorvertrages. Der Abschluss eines Vorvertrages liegt im Interesse des Käufers, da dort sämtliche Rechte und Pflichten der Parteien vereinbart werden.

Aus dem aktuellen Grundbuchauszug des Grundbuchamts (Conservatória do Registo Predial), der nicht älter als sechs Monate sein darf, ergeben sich die Eigentumsverhältnisse sowie eventuelle Belastungen des Grundstücks, wie etwa Hypotheken und Grunddienstbarkeiten, wie Nießbrauch- oder Wegerechte. Liegt eine Pfändung des Finanzamtes vor, etwa weil die Grundsteuern für das Grundstück nicht bezahlt worden sind, oder ist bezüglich des Grundstücks eine Klage anhängig, so kann sich dies auch aus einem Grundbucheintrag ergeben.

Die Caderneta predial ist der beim Finanzamt geführter Registerauszug, der eine Beschreibung der Immobilie sowie den für die Erhebung der Grundsteuer maßgeblichen Einheitswert (valor patrimonial tributário) der Immobilie enthält.

Hinsichtlich der Art der Nutzung wird beim Finanzamt zwischen bebauten Grundstücken (prédio urbano) und landwirtschaftlichen unbebauten Grundstücken (prédio rústico) unterschieden. Für jede der beiden Nutzungsarten wird eine gesonderte Caderneta ausgestellt, die Caderneta predial urbana und die Caderneta predial rústica. Bei Mischgrundstücken werden also mindestens zwei Cadernetas für ein Grundstück geführt, eine Caderneta predial urbana und eine Caderneta predial rústica. Die sich aus dem Grundbuchauszug auf der einen Seite und aus den Cadernetas auf der anderen Seite ergebenden Grundstücksdaten, wie beispielsweise die Flächenangaben, müssen übereinstimmen. Im Rahmen der Vorbereitung eines Immobilienverkaufs ergibt sich häufig die Notwendigkeit der Berichtigung von Eintragungen, die spätestens bei der Beurkundung des Kaufvertrages erfolgt sein müssen.

Neben diesen Dokumenten ist für die Beurkundung eines Kaufvertrages beim Kauf einer Immobilie zu Wohnzwecken die Vorlage einer von der Baubehörde der Kreisverwaltung (Câmara Municipal) erteilten Bewohnbarkeitsgenehmigung erforderlich, sofern das Gebäude nach dem 7. August 1951 erbaut worden ist. Wichtig ist, dass sich der Käufer die von der Baubehörde baurechtlich genehmigten und abgestempelten Baupläne aus der behördlichen Bauakte vorlegen lässt, anhand welcher überpüft werden kann, ob das Gebäude so wie es steht genehmigt ist, oder ob nicht genehmigte Baumaßnahmen vorgenommen worden sind.

Für Gebäude, welche vor dem 7. August 1951 erbaut worden sind, wurde kein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt. Es ist für diese Gebäude eine Bescheinigung der Kreisverwaltung vorzulegen, dass keine Bewohnbarkeitsgenehmigung erforderlich ist. Es ist jedoch zu beachten, dass für vor dem 7. August 1951 erstellte Gebäude, die nach diesem Datum umgebaut oder erweitert wurden, je nach dem Umfang dieser nachträglichen Baumaßnahmen ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden und eine Bewohnbarkeitsgenehmigung vorliegen muss. Der Käufer sollte sich in diesen Fällen daher ausdrücklich zusichern lassen, dass nach dem 7. August 1951 keine Baumaßnahmen an der Immobilie erfolgt sind, für die ein Baugenehmigungsverfahren erforderlich gewesen wäre.

Weitere Unterlagen, die vorliegen müssen, sind die technische Bescheinigung für Wohngebäude (ficha técnica de habitação), deren Bewohnbarkeitsgenehmigung nach dem 30. März 2004 erteilt worden ist, sowie die Energiebescheinigung (certificado energético).

Vor dem Verkauf einer Immobilie ist stets zu prüfen, ob Dritten ein vertraglich vereinbartes oder gesetzliches Vorkaufsrecht zusteht. In ländlichen Regionen kommen hier insbesondere Eigentümer von angrenzenden Grundstücken sowie Eigentümer von Grundstücken, die mit ihrem Grundstück dem zum Verkauf anstehenden Grundstück ein Wegerecht bieten, in Betracht. Des Weiteren ist zu prüfen, ob ein der Gemeinde in Stadtgebieten zustehendes Vorkaufsrecht besteht.