Wir sind auf der Suche nach einer Immobilie an der Algarve und haben ein Reihenhaus, das in einem Condomínio gelegen ist gefunden, das unseren Vorstellungen entspricht. Da wir die Immobilie teilfinanzieren müssen, sind wir darauf angewiesen, dass wir die Immobilie zeitweise an Touristen vermieten und auf diese Weise Einnahmen erzielen können. Nun haben wir jedoch gehört, dass aufgrund einer Entscheidung des Obersten Gerichtshofs in Portugal die Vermietung an Touristen einer Immobilie, die sich in einem Condomínio befindet, nicht mehr erlaubt sei.

Antwort:

Tatsächlich hat der Oberste Gerichtshof in seinem Urteil vom 22.03.2022 (Proc. Nr. 24471/16.4T8PRT.P1.S2-A-RUJ) festgestellt, dass die Nutzung von Wohnungseigentum zur Vermietung an Touristen (Alojamento Local) nicht zulässig sei, wenn im jeweiligen Gründungstitel des Wohnungseigentums dieses nur zu Wohnzwecken und nicht (auch) zu gewerblichen Zwecken bestimmt ist.

Das Condomínio ist mit dem Wohnungseigentum nach deutschem Recht vergleichbar, das am Sondereigentum an den Räumen der Wohnung und aus dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum besteht. Das portugiesische Recht regelt das Wohnungseigentum und Condomínio im portugiesischen Código Civil (CC) in den Artigos 1414 bis 1438-A. Gemäß Artigo 1420 Absatz 1 CC ist jeder Immobilieneigentümer der ausschließliche Eigentümer seines Wohnungsanteils und Miteigentümer des Gemeinschaftseigentums.

Nach dem Urteil des Obersten Gerichtshofs vom 22.03.2022 wird im Falle eines Wohnungseigentums, das im entsprechenden Gründungstitel lediglich zu Wohnzwecken bestimmt ist, das Alojamento Local als rechtswidrig angesehen, da die im Gründungstitel des Wohnungseigentums festgelegte Bestimmung verletzt wird. Dies ist selbst dann der Fall, wenn der Wohnungseigentümer die gesetzlichen Voraussetzungen für die Registrierung des Alojamento Local ansonsten erfüllt und durch eine frühere Entscheidung der zuständigen Camâra Municipal bereits die Erlaubnis des Alojamento Local erhalten hat. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass nicht die Gesetze für die Erteilung des Alojamento Local geändet wurden, sondern lediglich der Oberste Gerichtshof die bisher unterschiedliche Rechtsprechung der portugiesischen Gerichte durch seine Entscheidung vereinheitlicht hat, indem er die Auslegung der Voraussetzungen für die Rechtmäßigkeit des Alojamento Local festgelegt hat.

Bereits vor dieser Gerichtsentscheidung sah das Gesetz Nr. 62/2018 vom 22. August in Artikel 9, Nr. 2, die Möglichkeit vor, die Ausübung des Alojamento Local eines Miteigentümers durch einen begründeten mehrheitlichen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung zu verbieten:

"Wenn das Alojamento Local in einem Wohnungseigentum eines Gebäudes oder eines Teils eines Gebäudes ausgeübt wird, das für eine unabhängige Nutzung in Frage kommt, kann die Wohnungseigentümerversammlung durch einen begründeten mehrheitlichen Beschluss wegen wiederholten und nachgewiesenen Handlungen, welche die normale Nutzung des Gebäudes stören, sowie wegen Handlungen, die Belästigungen verursachen und die übrigen Wohnungsnutzer beeinträchtigen, die Ausübung des Alojamento Local in diesem Wohnungseigentum verbieten und zu diesem Zweck den Präsidenten der zuständigen Camâra Municipal informieren."

Die wichtigste Auswirkung der Entscheidung des Obersten Gerichtshofs besteht darin, dass die Ausübung des Alojamento Local bei Wohnungseigentum, das nur zu Wohnzwecken bestimmt ist, und im entsprechenden Gründungstitel die gewerbliche Nutzung nicht erlaubt, nun jedem Mitwohnungseigentümer die Möglichkeit gibt, diese Rechtswidrigkeit zu beanstanden und die Einstellung des Alojamento Local zu verlangen, unabhängig davon, ob das des Alojamento Local bereits besteht oder erst beantrag wird.

Wenn also Ihr Wohnungseigentum lediglich zu Wohnzwecken bestimmt ist, kann jedes Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft die Rechtswidrigkeit des des Alojamento Local beanstanden und dessen Einstellung notfalls auch durch Klage bei Gericht verlangen, auch wenn dieses bereits vor der Entscheidung des Obersten Gerichtshofs bestand.

Das Gesetz sah auch bereits vor dieser Gerichtsentscheidung die Möglichkeit vor, dass Wohnungseigentümer, die an Touristen vermieten, einen höheren Jahresbeitrag leisten müssen. Die Entscheidung hierüber liegt bei der der Wohnungseigentümerversammlung. Die Wohnungseigentümer können in diesen Fällen einen zusätzlichen Beitrag von bis zu 30 % auf die jährlichen Gebühren festlegen. Dieser Betrag dient zur Deckung der Kosten, die sich aus der verstärkten Nutzung des Gemeinschaftseigentums ergeben.

Diese gesetzliche Regelung wurde durch das Gesetz Nr. 62/2018 vom 22. August eingeführt, das am 21.10.2018 in Kraft trat. Für ein Alojamento Local, das bereits vor dem 21.10.2018 bestand, wurde eine zweijährige Übergangsfrist gewährt.
Nun ist die Gebührenerhöhung für jedes Alojamento Local, bereits bestehende sowie künftige, möglich.

Damit eine solche Beitragserhöhung wirksam wird, muss dies in der Geschäftsordnung der Wohnungseigentümer festgelegt werden. Die Änderung muss in einer Wohnungseigentümerversammlung bei Anwesenheit von mindestens zwei Dritteln der Eigentümer mit der Mehrheit der Anwesenden und ohne Gegenstimmen beschlossen werden. Der Artikel im Código Civil, auf den sich diese Bestimmung bezieht, besagt: "Die Kosten für die Bezahlung der gemeinschaftlichen Dienste können von den Wohnungseigentümern zu gleichen Teilen oder im Verhältnis zur Nutzung des Gebäudes getragen werden, sofern die Kriterien für die Kosten festgelegt und begründet werden".

Wenn ein solcher Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung nicht mit dem Gesetz übereinstimmt, kann der betreffende Wohnungseigentümer innerhalb der vom Gesetz vorgeschriebenen Frist Einspruch gegen den Beschluss einlegen.

In der Praxis wurden uns bislang noch keine Beschlüsse von Wohnungseigentümerversammlungen oder Klagen von Wohnungseigentümern bekannt, die aufgrund des Urteils des Obersten Gerichtshofs vom 22.03.2022 ein Verbot eines Alojamento Local zum Ziel haben.