Beim Verkauf der von einer ausländischen Offshore-Gesellschaft gehaltenen Immobilie gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder verkauft die Offshore-Gesellschaft die Immobilie „aus der Gesellschaft heraus“ (Asset Deal) an den Käufer, der dann Eigentümer der Immobilie wird, oder die Gesellschafter der Offshore-Gesellschaft verkaufen ihre Gesellschaftsanteile (Share Deal) an den oder die Käufer, die dadurch die neuen Gesellschafter der Offshore-Gesellschaft werden, die Eigentümerin der Immobilie bleibt.
Bei dem Verkauf der Immobilie durch die Offshore-Gesellschaft handelt es sich um ein ganz normales Immobilienverkaufsgeschäft nach portugiesischem Recht mit allen damit verbundenen steuerlichen Konsequenzen. Offshore-Gesellschaften werden von eigens hierauf spezialisierten Verwaltungsfirmen verwaltet, die der Gesellschaft eine notariell beurkundete Vollmacht für den Immobilienverkauf ausstellen müssen. Wie in Portugal üblich, wird zunächst ein Vorvertrag und sodann der notariell beurkundete Kaufvertrag (Escritura) abgeschlossen. Der Käufer muss Grunderwerbsteuern nach der geltenden Tabelle sowie Stempelsteuer in Höhe von 0,8 % vom Kaufpreis bezahlen. Hinzu kommen die Notargebühren sowie die Eintragungsgebühr beim Grundbuchamt und ggf. Rechtanwaltskosten.
Das größte Problem bei diesem Rechtsgeschäft ist jedoch regelmäßig die von der Offshore-Gesellschaft als Verkäuferin zu zahlende Veräußerungsgewinnsteuer, deren Höhe in diesen Fällen nicht selten einen fünf-, wenn nicht sechsstelligen Betrag erreicht. Das liegt daran, dass bei der Ermittlung des zu versteuernden Gewinns der aus steuerlichen Gründen häufig niedrig angesetzte Kaufpreis zugrunde gelegt wird, für den die Offshore-Gesellschaft seinerzeit die Immobilie erworben hat. Etwa danach durchgeführte Übertragungen der Gesellschaftsanteile zu hohen Preisen, die dem Verkehrswert der Immobilie entsprachen, bleiben bei dieser Ermittlung des Veräußerungsgewinns außer Betracht, weil diese Rechtsgeschäfte in Portugal nicht als Immobilienkäufe erscheinen, da Eigentümerin der Immobilie weiterhin die Offshore-Gesellschaft geblieben ist.
Hat die Offshore-Gesellschaft die Immobilie beispielsweise im Jahre 1998 für 200.000 Euro (Geldentwertung und absetzbare Kosten sind bei diesem Betrag bereits berücksichtigt) erworben und beträgt der Verkaufspreis nunmehr 600.000 Euro, so ist bei einem „Herausverkauf“ ein Gewinn in Höhe von 400.000 Euro zu versteuern. Bei einem Steuersatz von 25 % beträgt die Veräußerungsgewinnsteuer somit 100.000 Euro.

Die Übertragung der Gesellschaftsanteile erfolgt hingegen durch einen privatschriftlichen Vertrag, der in der Regel in englischer Sprache abgefasst wird („Share Sale and Purchase Agreement“). Die für die Verwaltung der Offshore-Gesellschaft beauftragte Verwaltungsfirma, welche die Gesellschaft im Sitzstaat vertritt, übernimmt bei der Übertragung der Gesellschaftsanteile eine wichtige Funktion.

Ein erheblicher Vorteil bei der Übertragung der Gesellschaftsanteile einer Offshore-Gesellschaft war bis zur Einführung des Transparenzregisters „Registo Central do Beneficiário Efetivo“ (RCBE) im Jahre 2017 die steuervermeidende Tatsache, dass die Offshore-Gesellschaft Eigentümerin der Immobilie blieb und nur die Anteilseigner der Gesellschaft wechselten, das Rechtsgeschäft in Portugal also nicht als Immobilienübertragung erschien und die bei einem Immobilienkauf anfallenden Steuern und Kosten daher nicht entstanden.

Zudem gab es bis dahin in Portugal für ausländische Offshore-Gesellschaften, die in Portugal nur sogenannte isolierte Akte vornahmen, wie den Erwerb einer Immobilie, und sich nicht operativ am Wirtschaftsleben beteiligten, kein öffentliches Handelsregister. Derartige Gesellschaften werden auch heute nicht im portugiesischen Handelsregister eingetragen.

Das Transparenzregister ist ein auf einer europäischen Richtlinie beruhendes und in national-gesetzlicher Form eingeführtes Register, das in elektronischer Form geführt wird und in das in Portugal spätestens seit dem 1. Januar 2019 die wirtschaftlich Berechtigten von sämtlichen juristischen Personen des Privatrechts und von eingetragenen Personengesellschaften einzutragen sind. Die wirtschaftlich Berechtigten sind die natürlichen Personen, in deren Eigentum oder unter deren Kontrolle eine juristische Person des Privatrechts oder eine eingetragene Personengesellschaft letztlich steht. Einzutragen sind sämtliche persönliche Daten sowie Art und Umfang des wirtschaftlichen Interesses dieser Personen.

Das Transparenzregister soll eigentlich dazu dienen, Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung zu verhindern und hat für den portugiesischen Fiskus den Nebeneffekt, dass nun sämtliche Immobilienübertragungen der Offshore-Gesellschaften für die Finanzbehörden zugänglich sind. Seit dem Jahre 2020 müssen alle Gesellschaften die Daten ihrer wirtschaftlich Berechtigten jährlich bis zum 15. Juli bestätigen.

Bei einem Share Deal sind die Gesellschaftsanteile der Kaufgegenstand, was bedeutet, dass sämtliche Vertragsverhältnisse mit Dritten, Forderungen, Schulden und sonstige Rechte und Pflichten, sowie die Aktiva und Passiva der Gesellschaft sorgfältig überprüft werden müssen.

Jedoch sollte auch bei einem Share Deal das Vorliegen sämtlicher Voraussetzungen, die für den Verkauf der Immobilie wie bei einem Asset Deal erforderlich sind, geprüft werden.

Der Verkauf der Gesellschaftsanteile der Offshore-Gesellschaft hat seit Bestehen des Transparenzregisters zur Folge, dass auch bei dieser Vermögensübertragung Veräußerungsgewinnsteuer zu bezahlen ist. Ausgangspunkt bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns ist jedoch der Kaufpreis der Gesellschaftsanteile.

Hat der Gesellschafter im selben Beispielsfall wie oben die Gesellschaftsanteile im Jahre 2010 für € 400.000,00 (Geldentwertung und absetzbare Kosten sind bei diesem Betrag bereits berücksichtigt) erworben und beträgt der Verkaufspreis für die Gesellschaftsanteile nunmehr € 600.000,00, so sind bei diesem Share Deal 50 % des Gewinns, also € 100.000,00 mit dem höchsten Einkommensteuersatz der portugiesischen Einkommensteuertabelle von 48 % zu versteuern, sodass die Veräußerungsgewinnsteuer € 48.000,00 zuzüglich des Solidaritätszuschlags beträgt.