Wir beabsichtigen, ein grösseres Grundstück mit einem Bauernhaus im Hinterland der Algarve zu erwerben. Das Grundstück liegt im besonderen landwirtschaftlichen Gebiet, im Bereich der sogenannten Reserva Agrícola Nacional (RAN). Wir haben bereits einen Kaufvorvertrag abgeschlossen und eine Anzahlung in Höhe von 10 % des Kaufpreises geleistet.

Im Vorvertrag ist vereinbart, dass der Termin zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrages 90 Tage nach Abschluss des Vorvertrages zu erfolgen hat. Nun irritiert uns allerdings eine Klausel in dem Vorvertrag, wonach der Kauf an uns nicht stattfindet, falls einer der Grundstücksnachbarn sein Vorkaufsrecht ausübt. Wir erhalten unsere Anzahlung in diesem Falle zwar zurück, müssten jedoch unsere gesamte Zukunftsplanung ändern.

Des Weiteren haben uns die Verkäufer mitgeteilt, dass wir bei der zutändigen Câmara Municipal eine „Certidão de Compropriedade“ besorgen müssten. Falls die Câmara Municipal uns diese nicht erteile könne der Verkauf nicht durchgeführt werden.

Bedeuten diese Umstände für uns, dass der angestrebte Kauf der Immobilie trotz des wirkam abgeschlossenen Kaufvorvertrages völlig unsicher ist?

Antwort:

Vor dem Verkauf eines Grundstücks ist stets zu prüfen, ob Dritten ein gesetzliches Vorkaufsrecht zusteht. In ländlichen Regionen kommen hier insbesondere Eigentümer von angrenzenden Grundstücken sowie Eigentümer von Grundstücken, die mit ihrem Grundstück dem zum Verkauf anstehenden Grundstück ein Wegerecht bieten, in Betracht.
Die gesetzlichen Bestimmungen, die das Vorkaufsrecht ländlicher Grundstücke regeln, sollen die Landwirtschaft fördern und Grundstückseigentümer durch die Ausübung des Vorkaufsrechts in die Lage versetzen, Grundstücke bewirtschaften zu können, die wirtschaftlich rentabel sind. Das Gesetz sieht daher für ländliche Grundstücke entsprechende Mindestgrössen vor.
Im Bereich der Reserva Agrícola Nacional (RAN) jedoch, in dem auch Ihr Grundstück liegt, sind die gesetzlichen Voraussetzungen für das Vorkaufsrecht zugunsten des vorkaufsberechtigten Nachbarn erheblich erleichtert. So müssen im RAN-Bereich beispielsweise die Vorschriften über die Mindestgrössen nicht eingehalten werden. Des Weiteren können die Grundstücke auch mit einem Gebäude bebaut sein, das mit der unbebauten ländlichen Restfläche nicht im wirtschaftlichen Zusammenhang steht, also beispielsweise mit einem Wohnhaus.
Die Vorkaufsberechtigten müssen per Einschreiben mit Rückschein vom Verkäufer über den bevorstehenden Verkauf in Kenntnis gesetzt werden. In diesem Schreiben müssen alle wesentlichen Informationen über den bevorstehenden Verkauf enthalten sein, damit der Vorkaufsberechtigte in der Lage ist zu prüfen, ob er das Grundstück zu den festgesetzten Bedingungen erwerben möchte. Aus diesen Gründen werden die vorkaufsberechtigten Nachbarn meist erst nach Abschluss des Kaufvorvertrages informiert, wenn sämtliche konkrete Informationen feststehen. Der Vorkaufsberechtigte kann nach der Rechtsprechung nur in den anstehenden Kaufvertrag eintreten und zu den Bedingungen erwerben, die zwischen dem Verkäufer und dem ursprünglichen Kaufinteressenten vereinbart worden waren. Dem Vorkaufsberechtigten wird mit dem Schreiben in der Regel eine achttägige Frist ab Erhalt des Schreibens zur Geltendmachung seines Vorkaufsrechts gesetzt. Äussert er sich innerhalb dieser Frist nicht, so erlischt sein Vorkaufsrecht ohne Weiteres.
In die Vorverträge werden entsprechende Klauseln für den eventuellen Fall der Vertragsrückabwicklung aufgenommen, um beide Parteien vor Nachteilen zu bewahren. Der wesentliche Inhalt dieser Klauseln lautet üblicherweise wie folgt:
“- Der Verkäufer verpflichtet sich, die Eigentümer der Grundstücke zu benachrichtigen, die an das Grundstück angrenzen, das Gegenstand des vorliegenden Vorvertrags ist, damit sie ihr Vorkaufsrecht bei dem hier versprochenen Kauf bzw. Verkauf ausüben können. Die Durchführung des mit diesem Vorvertrag vereinbarten Geschäfts hängt davon ab, ob das gesetzliche Vorkaufsrecht von den angrenzenden Nachbarn eventuell ausgeübt wird. Die Ausübung dieses Rechts ist eine auflösende Bedingung für den vorliegenden Vorvertrag.
- Für alle notwendigen Mitteilungen an die gesetzlichen Vorkaufsberechtigten zum Zweck der Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts ist der Verkäufer verantwortlich.
- In dem Fall, dass das Vorkaufsrecht ausgeübt wird, ist der Verkäufer verpflichtet, den Vorvertragskäufern alle Beträge, die er aufgrund dieses Vertrags erhalten hat, innerhalb der Frist von acht Werktagen nach den Datum der Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts in einfacher Höhe zurückzuzahlen.”

Sofern Kaufverträge abgeschlossen werden, ohne bestehende Vorkaufsrechte zu beachten, kann dies zu erheblichen Nachteilen sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer führen. Der übergangene Vorkaufsberechtigte kann sein Vorkaufsrecht nämlich gerichtlich durchsetzen: Er kann innerhalb von sechs Monaten nach Kenntniserlangung von dem Verkauf Klage bei Gericht erheben. Innerhalb einer weiteren Frist von 15 Tagen nach Klageerhebung, muss er den Kaufpreis bei Gericht hinterlegen. Der ursprüngliche Käufer verliert dadurch sein Eigentum an dem erworbenen Grundstück mit der Folge, dass der gesamte Verkauf rückabgewickelt werden muss und der Verkäufer dem ursprünglichen Käufer über die Rückerstattung des Kaufpreises hinaus schadenersatzpflichtig ist.
Bei dem Erwerb eines landwirtschaftlich oder gemischt genutzten Grundstücks durch zwei oder mehrere Erwerber - und dies gilt auch für Ehepaare, die nicht in Gütergemeinschaft leben -, ist eine Bescheinigung der Câmara Municipal (Certidão de Compropriedade) für die Genehmigung des Miteigentums erforderlich. In den meisten Landkreisen ist es Sache der Käufer, die Erteilung dieser Bescheinigung zu beantragen. In einigen Kreisen ist dies jedoch die Aufgabe des Verkäufers. Eine Ablehnung der Erteilung dieser Bescheinigung darf nur mit der Begründung erfolgen, dass durch die Grundstücksübertragung an mehere Personen eine Zersiedelung der Landschaft angestrebt oder bewirkt wird.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts kommt in den vergangenen Jahren immer häufiger vor, was mit der steigenden Nachfrage nach Immobilien an der Algarve zusammenhängen mag. Die Erteilung der Certidão de Compropriedade ist dagegen eher eine Formsache, die aüßerst selten abgelehnt wird.