Wir wollen unsere Immobilie an der Algarve verkaufen und haben vor, in Deutschland eine Eigentumswohnung zu erwerben. Da unsere Immobilie seit dem Kauf im Jahre 1994 eine erhebliche Wertsteigerung erfahren hat, müssen wir mit einer hohen Veräußerungsgewinnsteuer rechnen.

Wir haben in Portugal nie die Residentschaft beantragt, hatten in der Vergangenheit jedoch auch keinen Repräsentanten gegenüber der portugiesischen Finanzbehörde. Beim hiesigen Finanzamt waren wir stets mit unserer portugiesischen Anschrift gemeldet, sodass uns die Grundsteuerbescheide an unsere portugiesische Anschrift zugestellt wurden.

Wie wird die Veräußerungsgewinnsteuer berechnet und welche Voraussetzungen müssen für eine steuervermeidende Reinvestition vorliegen?

Antwort:

Der Veräußerungsgewinn aus einem Immobilienverkauf in Portugal ist für natürliche Personen einkommensteuerpflichtig. Besteuert wird der Differenzbetrag zwischen dem Verkaufspreis und dem seinerzeitigen Kaufpreis sowie gegebenenfalls den Baukosten, dem sogenannten Anschaffungspreis. Der Anschaffungspreis wird mit einem vom Finanzministerium veröffentlichten Inflationsfaktor indexiert. Außerdem können bestimmte notwendigen Kosten für den Kauf und den Verkauf der Immobilie sowie wertsteigernde Aufwendungen für die Immobilie abgesetzt werden, die nachweislich in den letzten zwölf Jahren vor dem Verkauf erfolgt sind. Im Falle des eigenen Hausbaus gilt diese Beschränkung der Berücksichtigung von Kosten auf den Zeitraum der letzten zwölf Jahre vor der Verkauf nicht.

Stichtag für die Erhebung der Veräußerungsgewinnsteuer ist der 01.01.1989, dem Tag des Inkrafttretens des portugiesischen Einkommensteuergesetzes. Nur nach diesem Datum fertiggestellte oder erworbene Immobilien unterliegen der Veräußerungsgewinnsteuer. Maßgeblich ist bei Gebäuden das Datum der Erteilung der Nutzungsgenehmigung durch die Baubehörde und beim Erwerb das Datum des Kaufs, der Schenkung oder des Erbanfalls.

Vor diesem Stichtag abgenommene oder erworbene Immobilien dürfen wegen des Verbots der belastenden Rückwirkung von Gesetzen bei einem Verkauf nicht mit der Veräußerungsgewinnsteuer belegt werden. Dies gilt jedoch nicht, wenn nach dem Stichtag bauliche Veränderungen an dem Gebäude vorgenommen wurden, für die eine Baugenehmigung erforderlich war.

Bei Personen mit Wohnsitz außerhalb Portugals (beschränkt Steuerpflichtige) wird der gesamte erzielte bereinigte Gewinn mit einem einheitlichen Steuersatz von 28 % besteuert.

Bei Personen mit Wohnsitz in Portugal (unbeschränkt Steuerpflichtige) wird lediglich 50 % des bereinigten Gewinns zusammen mit den übrigen steuerpflichtigen Einkünften entsprechend der progessiven portugiesischen Steuertabelle besteuert. Die Einkommensteuer ist progressiv gestaffelt, wobei die höchste Stufe derzeit bei 48% liegt.

Hieraus ergibt sich, dass Nicht-Residenten beim Verkauf einer Immobilie im Vergleich mit Residenten für die erzielten Gewinne einer höheren Steuerlast unterliegen und deshalb schlechter gestellt sind als diese. Die Ungleichbehandlung war früher noch erheblicher, als der Spitzensteuersatz bei lediglich 42 % lag.
Dies hat der Europäische Gerichtshof mit Sitz in Luxemburg zum Anlass genommen, mit Urteil vom 11. Oktober 2007 festzustellen, dass diese steuerliche Ungleichbehandlung dem europäischen Gemeinschaftsrecht entgegensteht.
Aufgrund dieses Urteils des Europäischen Gerichtshofs hat der portugiesische Gesetzgeber EU-Bürgern ein Optionsrecht eingeräumt wonach sie wählen können, ob sie nach dem pauschalen Steuersatz von 28 % auf den gesamten bereinigten Gewinn oder auf 50% des bereinigten Gewinns nach der progressiven Einkommensteuertabelle wie Inländer besteuert werden wollen. Allerdings wird der Steuersatz aus der portugiesischen progressiven Steuertabelle in diesen Fällen aufgrund des gesamten Welteinkommens ermittelt.

Vorliegend kommt eine Steuerminderung oder eine Steuervermeidung des Veräußerungsgewinns aus der Veräußerung einer Immobilie, die zu dauernden eigenen Wohnzwecken für den Steuerpflichtigen bestimmt war, in Betracht. In diesen Fällen kann der Verkaufserlös innerhalb von 36 Monaten nach dem Verkauf in den Erwerb oder den Bau, die Erweiterung oder die Verbesserung einer anderen Immobilie zu eigenen Wohnzwecken im gesamten Gebiet der Europäischen Union oder des europäischen Wirtschaftsraums reinvestiert werden. Die Reinvestition kann auch innerhalb des Zeitraums von 24 Monaten vor dem Immobilienverkauf erfolgen.

Wie dargelegt ist die steuerliche Absetzung der Reinvestition nur aus dem teilweisen oder gesamten Veräußerungserlös von Immobilien möglich, die zu dauernden eigenen Wohnzwecken für den Steuerpflichtigen bestimmt waren. Der Steuerpflichtige muss also aus der Sicht der Finanzbehörde in Portugal mit seinem Steuerwohnsitz unter seiner portugiesischen Wohnanschrift leben. Da bis zu einer Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs aus dem Jahre 2011 Nichtresidenten, also Personen, die ihren gewöhnlichen Aufenthalt nicht in Portugal hatten, gegenüber den Finanzbehörden einen in Portugal ansässigen Steuervertreter benennen mussten, erschienen Personen, die wie Sie keinen Steuervertreter benannt hatten, im System der Finanzbehörden als Residenten mit Steuerwohnsitz in Portugal.

Angesichts der sich ständig verschärfenden Praxis auf dem Gebiet der Steuererhebung überprüfen die portugiesischen Finanzbehörden jedoch zunehmend, ob die als Resident erscheinende mit Steuerwohnsitz in Portugal lebende Person auch ihre sonstigen, hieraus folgenden Verpflichtungen zur Versteuerung ihres Einkommens in Portugal erfüllt.

Eine weitere interessante Möglichkeit, die Veräußerungsgewinnsteuer zu mindern oder zu vermeiden ist die Reinvestition des Kauferlöses innerhalb von sechs Monaten nach dem Verkauf in einen Pensionsfonds, ein staatliches Rentensystem oder einen Versicherungsvertrag auf Rentenbasis.