Meine Ehefrau und ich beabsichtigen ein Landgut mit einem Landwirtschaftsbetrieb zu kaufen. Die Verkäufer betreiben die Landwirtschaft in der Form einer portugiesischen Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Lda.). Zu dem Gesellschaftsvermögen gehören Wohn- und Wirtschaftsgebäude sowie die landwirtschaflichen Flächen, Landwirtschaftsmaschienen und Tiere.

Wir wollen die Gesellschaftsanteile kaufen. Was müssen wir dabei beachten?

Antwort:

Die portugiesische „Sociedade por Quotas“ ( auch „Limitada“ oder abgekürzt als Lda. bezeichnet) entspricht in der rechtlichen Ausgestaltung weitgehend der deutschen Gesellschaft mit beschränkter Haftung, der GmbH. Mit dem Kauf und der Abtretung der Gesellschaftsanteile der Lda. (Contrato de Cessão de Quotas) übernehmen Sie den laufenden Landwirtschaftsbetrieb so wie er ist. Deshalb ist eine sorgfältige Unternehmensprüfung erforderlich, bevor Sie die Lda.-Anteile kaufen. Diese Unternehmensprüfung wird auch als „Due-Diligence-Prüfung“ bezeichnet. Der Zweck dieser Prüfung ist es, sich einen umfassenden Überblick über den rechtlichen, wirtschaftlichen und steuerlichen Zustand des Unternehmens verschaffen und alle Risiken zu erkennen, wie beispielsweise bestehende Verbindlichkeiten, Steuerschulden, nicht abgeführte Abgaben zur Segurança Social oder anhängige Rechtsstreitigkeiten. Es handelt sich also um die Analyse von Informationen, in deren Rahmen der Gesellschaftsvertrag, die Bilanzen der Lda., sämtliche bestehende Verträge mit Lieferanten und sonstigen Geschäftspartnern und gegebenenfalls Angestellten etc. vorgelegt werden sollten. Zu der Due-Diligence-Prüfung werden meist Steuerberater, bei grösseren Unternehmen auch Wirtschaftsprüfer hinzugezogen.

Ist die Unternehmensprüfung zur Zufriedenheit des Käufers ausgefallen, so wird in der Regel ein Vorvertrag abgeschlossen. Der Abschluss eines Vorvertrages ist nicht zwingend erforderlich; die Parteien können den Abtretungsvertrag auch abschliessen ohne zuvor einen Vorvertrag abgeschlossen zu haben.

Der Abschluss eines Vorvertrages liegt jedoch im Interesse des Käufers, da sämtliche individuellen Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien in der Regel im Vorvertrag getroffen werden. Mit Abschluß des privatschriftlichen Vorvertrages werden in der Regel 10 % des Kaufpreises angezahlt; der Restkaufpreis wird zum vereinbarten Termin der Vertragserfüllung fällig, an dem
die Gesellschaftsanteile mit dem Kauf- und Abtretungsvertrag an den Käufer abgetreten werden.

Ein wichtiger Teil des Vorvertrages ist die Vereinbarung der Gewährleistungspflichen des Verkäufers, beispielsweise bezüglich des wirtschaftlichen Zustandes der Gesellschaft, der Offenlegung sämtlicher Verpflichtungen und der Freiheit von Schulden. Es kann im Vorvertrag auch vereinbart werden, dass ein bestimmter Teil des Kaufpreises für einen bestimmten Zeitraum auf einem Treuhandkonto als Sicherheit für Änderungen in der Bilanz oder für nachträgliche Finanzamtsforderungen zurückgehalten wird. In der Regel wird hierbei ein Zeitraum von vier Jahren vereinbart, der Verjährungsfrist von Forderungen seitens des Finanzamtes.

Dem Vorvertrag können auch Inventarlisten von Betriebsmitteln, wie Fahrzeugen, Maschienen und Möbeln als Anlagen beigefügt werden.

Sofern sich im Gesellschaftsvermögen eine oder mehrere Immobilien befinden,
hat die Verkäuferseite dem Kaufinteressenten vor Abschluss des Vorvertrages wie bei einem normalen Immobilienkauf sämtliche Grundstücksdokumente zur sorgfältigen Überprüfung vorzulegen.
Aus dem aktuellen Grundbuchauszug des ergeben sich die Eigentumsverhältnisse sowie eventuelle Belastungen des Grundstücks, wie etwa Hypotheken und Grunddienstbarkeiten, wie Nießbrauch- oder Wegerechte. Liegt eine Pfändung des Finanzamtes vor, etwa weil die Grundsteuern für die Immobilie nicht bezahlt worden sind, oder ist bezüglich der Immobilie ein gerichtliches Verfahren anhängig, so ist dies auch aus dem Grundbuch ersichtlich.
Die im Grundbuchauszug auf der einen Seite und in den sogenannten Cadernetas, das sind die von der Finanzbehörde geführten Grundstücksdokumente, auf der anderen Seite festgestellten Grundstücksdaten, wie beispielsweise die Flächenangaben, müssen übereinstimmen. Wie bei einem blossen Immobilienkauf ergibt sich häufig die Notwendigkeit der Berichtigung von Eintragungen in den Grundstücksunterlagen.

Neben diesen Dokumenten ist die Vorlage der von der Kreisverwaltung (Câmara Municipal) erteilten Nutzungsgenehmigungen erforderlich, wie die Bewohnbarkeitsgenehmigung für Wohnraum oder die Nutzungsgenehmigunen für gewerblich genutzte Gebäude, sofern diese nach dem 7. August 1951 fertiggestellt worden sind.

Für Gebäude, die vor diesem Zeitpunkt erbaut worden sind, ist lediglich eine Bescheinigung der Baubehörde vorzulegen, dass das Gebäude vor diesem Zeitpunkt errichtet wurde und deshalb keine Bewohnbarkeits- oder Nutzungsgenehmigung erforderlich ist.

Wichtig ist, dass sich der Käufer die von der Baubehörde baurechtlich genehmigten Baupläne aus der behördlichen Bauakte vorlegen lässt, anhand welcher überpüft werden kann, ob das Gebäude so wie es steht genehmigt ist, oder ob nicht genehmigte Baumaßnahmen vorgenommen worden sind.

Des Weiteren muss eine technische Bescheinigung für Wohngebäude (ficha técnica de habitação) vorgelegt werden, deren Bewohnbarkeitsgenehmigung nach dem 30. März 2004 erteilt worden ist. Hierbei handelt es sich um ein Dokument, das die technischen Baupläne sowie die Beschreibung der technischen Daten der Immobilie enthält.

Die Energiebescheinigung (certificado energético) ist für alle Gebäude, die Dienstleistungs- oder Wohnzwecken dienen, seit dem 1. Januar 2009 zwingend bei Verkauf oder Vermietung erforderlich.

Steuerrechtlich ist wichtig, dass der Erwerb von Gesellschaftsanteilen von der Grunderwerbsteuer befreit bleibt, wenn ein Käufer weniger als 75 % der Gesellschaftsanteile erwirbt.

Bisher konnten Ehegatten, die im ehelichen Güterstand der Gütertrennung verheiratet waren, die gesamten Gesellschaftsanteile bei einer entsprechenden Aufteilung gemeinsam (etwa 70 % und 30 %) erwerben, um in den Genuss dieser Steuerbefreiung zu gelangen. Jedoch wurde das Gesetz kürzlich geändert: Ehegatten sind nun grundsätzlich von dieser Steuerbefreiung ausgeschlossen, auch wenn sie im Güterstand der Gütertrennung verheiratet sind. Als weitere Gesellschafter kommen auch Gesellschaften oder Abkömmlinge in Betracht.