Leseranfrage:
Wir haben für unsere damals zehnjährige Tochter im Jahre 2018 eine Immobilie an der Algarve gekauft. Aus wirtschaftlichen Gründen wollen wir diese Immobilie nun verkaufen. Der portugiesische Notar, der den Verkaufsvertrag beurkunden soll, hat uns darauf hingewiesen, dass wir für den Verkauf der Immobilie durch eine Minderjährige eine gerichtliche Genehmigung benötigten. Wir haben uns hierauf an das Familiengericht unseres Wohnortes in Deutschland gewandt. Das Familiengericht hat die Genehmigung des Immobilienverkaufs jedoch mit der Begründung abgelehnt, dass für den Kauf der Immobilie seinerzeit keine familiengerichtliche Genehmigung eingeholt worden sei und der ungenehmigte Kaufvertrag nach deutschem Recht daher nicht wirksam zustande gekommen sei mit der Folge, dass unsere Tochter nicht Eigentümerin der Immobilie geworden sei.
Beim Kauf der Immobilie durch unsere Tochter wurde keine gerichtliche Genehmigung verlangt. Wie ist die Rechtslage?

Antwort:
Bei Rechtsgeschäften über Immobilien hat der deutsche Gesetzgeber geregelt, dass die bloße Genehmigung oder Zustimmung der sorgeberechtigten Eltern nicht für das Rechtsgeschäft ausreicht. Notwendig ist die Genehmigung des Familiengerichts.
Nach deutschem Recht bedarf der Erwerb einer Immobilie durch einen von seinen Eltern vertretenen Minderjährigen daher der familiengerichtlichen Genehmigung. Das liegt daran, dass die gesetzlichen Vertreter von Minderjährigen solche Entscheidungen für ein Kind nicht treffen sollen, denn die Übertragung von Immobilien bringt neben dem Vorteil, Vermögen zu erwerben, auch Nachteile und Verpflichtungen.
Das ist im Bürgerlichen Gesetzbuch in § 1643 Absatz 1 BGB geregelt, wonach die Eltern zu Rechtsgeschäften für das Kind der Genehmigung des Familiengerichts in den Fällen bedürfen, in denen nach den gesetzlichen Vorschriften ein Betreuer der Genehmigung des Betreuungsgerichts bedarf. Diese Regelung schränkt das allgemeine Vertretungsrecht der Eltern durch die Genehmigungspflicht ein.
Der Betreuer bedarf nach § 1850 Ziffer 1. und 6. BGB zur Verfügung über ein Grundstück oder über ein Recht an einem Grundstück sowie zu einem Rechtsgeschäft der Genehmigung des Betreuungsgerichts, durch das der Betreute zum entgeltlichen Erwerb eines Grundstücks, oder eines Rechts an einem Grundstück verpflichtet wird. Unter einer Verfügung versteht man jedes Rechtsgeschäft, durch das der Verfügende auf ein Recht unmittelbar einwirkt, es also auf einen Dritten überträgt, es aufhebt, mit einem Recht belastet oder es sonst wie in seinem Inhalt ändert. Dem Genehmigungsvorbehalt in § 1850 Ziffer 1 BGB liegt die gesetzgeberische Absicht zugrunde, den vorhandenen Grundbesitz des Minderjährigen als eine besonders wertvolle Art seines Vermögens zu erhalten und die Veräußerung nur unter erschwerenden Voraussetzungen zu ermöglichen.
Bei der familiengerichtliche Genehmigung wird geprüft, ob das Rechtsgeschäft im Interesse des minderjährigen Kindes liegt. Denn normalerweise besitzen die Eltern Autonomie und das Gericht wird das Rechtsgeschäft nur dann verweigern, wenn ein Vertrag im Ganzen gesehen für das Kind unvorteilhaft ist.
Nach Artikel 7 Absatz 1 der ab dem 01.08.2022 geltende Neufassung der Europäischen Eheverordnung sind für Verfahren betreffend die elterliche Verantwortung die Gerichte des Mitgliedstaats zuständig, in dem das Kind zum Zeitpunkt der Antragstellung seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat. Da Ihre Tochter in Deutschland lebt, ist das Familiengericht des Bezirkes ihres Wohnortes zuständig.
Nach portugiesischem Recht ist beim Kauf einer Immobilie durch minderjährige Kinder nur die Vertretung durch die sorgeberechtigten Eltern erforderlich, eine gerichtliche Genehmigung ist nicht erforderlich. Deshalb hat der Notar beim Kauf der Immobilie durch Ihre Tochter im Jahre 2018 vermutlich in Unkenntnis der einschlägigen deutschen Gesetze keine gerichtliche Genehmigung verlangt.
Für den Verkauf einer Immobilie durch minderjährige Kinder ist jedoch auch nach portugiesischem Recht eine gerichtliche Genehmigung erforderlich.
In Ihrem Fall hätte beim Kauf der Immobilie durch Ihre Tochter im Jahre 2018 die familiengerichtliche Genehmigung des Familiengerichts aus Deutschland vorgelegt werden müssen.
Der Kaufvertrag von 2018 ist aus portugiesischer Sicht fehlerhaft zustande gekommen, weil eine Wirksamkeitsvoraussetzung des deutschen Rechts nicht beachtet worden ist.
Dieser Fehler kann geheilt werden, indem die fehlende familiengerichtliche Genehmigung nachgereicht wird.
Nach deutschem Recht ist in den gesetzlich vorgeschriebenen Fällen stets die familiengerichtliche Genehmigung zur Wirksamkeit der notariellen Übertragung erforderlich. Der ohne die familiengerichtliche Genehmigung geschlossene Vertrag ist nach deutschem Recht schwebend unwirksam.
Schließen die Eltern einen Vertrag ohne die erforderliche Genehmigung des Familiengerichts, so hängt die Wirksamkeit des Vertrags von der nachträglichen Genehmigung des Familiengerichts ab. Ist der Minderjährige volljährig geworden, so tritt seine Genehmigung an die Stelle der Genehmigung des Familiengerichts.
Die Verweigerung der familiengerichtlichen Genehmigung führt zur Unwirksamkeit des von den Eltern abgeschlossenen Vertrages. Möglich ist jedoch ein Neuabschluss des Vertrages und die Genehmigung dieses Vertrages. Während der Schwebezeit können die Eltern den Vertrag den Anforderungen der Genehmigungsentscheidung noch anpassen.
Da in Ihrem Fall das deutsche Familiengericht die Genehmigung zu dem nun beabsichtigten Immobilienverkauf nicht erteilt, weil für den im Jahre 2018 erfolgten Kauf keine Genehmigung eingeholt worden ist, bleibt nichts anderes übrig, als für den Immobilienkauf von 2018 nachträglich die fehlende familiengerichtliche Genehmigung einzuholen und danach für den beabsichtigten Verkauf die Erteilung der familiengerichtlichen Genehmigung zu beantragen.