Portugal hat sich in den vergangenen Jahren von einem zentralistisch geprägten Staat zu einem stark dezentralisierten Verwaltungsstaat entwickelt. Insbesondere im Immobilienrecht liegen die Zuständigkeiten inzwischen auf lokaler Ebene, bei den Câmaras Municipais, den portugiesischen Stadt- und Gemeindeverwaltungen.
Die Gemeinden entscheiden heute über nahezu alles, was wirtschaftlich relevant ist: Baugenehmigungen, Nutzungsänderungen, lokale Steuern, Tourismuslizenzen, Umweltauflagen und städtebauliche Einschränkungen.

Das Gesetz Nr. 75/2013 vom 12. September stellt einen Meilenstein der portugiesischen Verwaltungsreform dar, da es das Rechtsregime der lokalen Gebietskörperschaften (Regime Jurídico das Autarquias Locais – RJAL) geschaffen hat. Mit diesem Gesetz wurde erstmals ein einheitlicher, systematischer Rahmen für die Organisation, die Zuständigkeiten und das Funktionieren der Gemeinden (Municípios) und der Gemeindeuntereinheiten (Freguesias) in Portugal festgelegt.

Ein zentrales Ziel des RJAL war es, die lokale Demokratie zu stärken und die Bürger näher an politische Entscheidungsprozesse heranzuführen. Das Gesetz präzisiert die Befugnisse der kommunalen Organe – insbesondere der Gemeindeversammlung, des Gemeinderats und der Bürgermeister – und sorgt für eine klarere Aufgabenverteilung, mehr Transparenz und eine geregelte Rechenschaftspflicht. Darüber hinaus fördert das Gesetz die Dezentralisierung staatlicher Aufgaben und stärkt die Autonomie der lokalen Gebietskörperschaften in finanzieller, administrativer und politischer Hinsicht. Die Gemeinden erhielten dadurch größere Handlungsspielräume, um öffentliche Dienstleistungen effizienter, bürgernäher und den lokalen Bedürfnissen entsprechend zu organisieren.

Die erweiterten Kompetenzen der portugiesischen Gemeinden ist das Ergebnis einer bewussten staatlichen Strategie: Wohnungsnot, Umweltpolitik und Stadtentwicklung werden auf die Kommunen ausgelagert und damit auch die Verantwortung und vor allem auch die Kontrolle.

Besonders deutlich zeigt sich dies im Immobilienrecht. Der kommunale Bebauungsplan (Plano Diretor Municipal - PDM) ist das zentrale raumordnungsrechtliche Instrument jeder portugiesischen Gemeinde. Er legt verbindlich fest, wo gebaut werden darf, was gebaut werden darf und wofür ein Grundstück genutzt werden darf. Der PDM teilt das Gemeindegebiet in Zonen mit unterschiedlichen Nutzungsregeln ein, wie beispielsweise städtische Gebiete, Bereiche für zukünftige städtische Entwicklung, Landwirtschaft, Schutzgebiete, Grünzonen, Gewerbegebiete oder Mischgebiete.

Diese Einteilung ist rechtlich bindend und steht im Zweifel über dem Eigentumstitel, was viele ausländische Käufer unterschätzen. In Portugal garantiert das Eigentum nicht automatisch die wirtschaftliche Nutzbarkeit. Ein Grundstück kann korrekt im Grundbuch eingetragen und trotzdem für die vorgesehene Nutzung praktisch wirtschaftlich wertlos sein, wenn der PDM es beispielsweise als landwirtschaftliche Fläche, ökologische Zone oder nicht bebaubares Gebiet klassifiziert.

Der PDM ist kein statisches Dokument. Die Gemeinden können ihn ändern, neu auflegen oder restriktiver anwenden. In Portugal kann ein PDM über Jahre hinweg in Kraft bleiben und gleichzeitig mehrfach angepasst und auch in Teilbereichen geändert werden. Wird eine Zone herabgestuft, etwa von Bauland zu Schutzgebiet, entsteht in der Regel kein Entschädigungsanspruch, weil das Eigentum bestehen bleibt und nur die Nutzung eingeschränkt wird. Rechtlich ist das in Portugal zulässig, weil Raumordnung als öffentliches Interesse gilt.

Die Gemeinde hat in bestimmten Planungsgebieten ein Vorkaufsrecht (Direito de preferência) und muss vor Abschluss eines Immobilienkaufvertrages informiert werden. Das gemeindliche Vorkaufsrecht ist in Portugal oft der wirklich praxisrelevante Eingriff, weil es schon bei ganz normalen Immobilienverkäufen greifen kann.

Ein häufiger Anwendungsbereich ist die Stadterneuerung. Eine „Área de Reabilitação Urbana“ (ARU) ist ein offiziell ausgewiesenes städtisches Sanierungsgebiet. Das ARU ist kein eigenständiges Bebauungsrecht, sondern ein städtebauliches Sonderregime innerhalb des PDM. Liegt die Immobilie in einer ARU oder in einem Gebiet bestimmter städtebaulicher Planungen, kann die öffentliche Hand ein Vorkaufsrecht haben.

Wenn ein Eigentümer seine Immobilie also verkaufen will, muss die Gemeinde zuerst von dem Verkauf informiert werden und sie darf zu denselben Bedingungen kaufen, bevor der eigentlich vorgesehene Käufer den Kauf abschließen kann.

Der portugiesische Staat und auch Gemeinden oder öffentliche Unternehmen dürfen enteignen, wenn ein Projekt dem öffentlichen Interesse oder dem öffentlichen städtebaulichen Interesse dient. Das ist verfassungsrechtlich abgesichert, aber zugleich begrenzt. Eine Enteignung ist nur zulässig auf gesetzlicher Grundlage und gegen Zahlung einer gerechten Entschädigung. Rechtlich läuft das über den „Código das Expropriações“ (Enteignungsgesetz), das den Rahmen und das Verfahren festlegt, einschließlich der Frage, was enteignet werden darf (Grundstücke, Gebäudeteile, dingliche Rechte) und wie die Entschädigung bestimmt wird.

In der Praxis kommt häufig eine „Teilenteignung“ vor, wenn die Gemeinde einen Streifen eines privaten Grundstücks für eine Straßenverbreiterung benötigt.

In Portugal liegt die Zuständigkeiten über die Lizenzierung von Kurzzeitvermietung an Touristen (Alojamento-Local) bei den Gemeinden. Der Staat hat den Rahmen gesetzt, aber die Gemeinden steuern, ob, wo und wie Tourismusvermietung überhaupt möglich ist. Sie können Sperrzonen (Zonas de Contenção) ausweisen oder Gebiete, in denen Alojamento Local weiterhin erlaubt ist, aber kontrolliert, begrenzt und geplant (Zonas de Crescimento Sustentável). In Sperrzonen werden keine neuen AL-Lizenzen mehr vergeben – selbst wenn das nationale Gesetz sie grundsätzlich erlauben würde.