Das portugiesische Zivilrecht kennt mit dem Nießbrauch (usufruto) und dem Wohnrecht (direito de habitação) zwei dingliche Rechte, die es erlauben, Eigentum und Nutzung einer Sache voneinander zu trennen. Diese Trennung ist von großer praktischer Bedeutung – sei es in der Nachlassgestaltung, bei Schenkungen innerhalb der Familie oder zur finanziellen Absicherung im Alter. Die rechtliche Grundlage bilden der Artikel 1439 des Código Civil (CC) und die folgenden Bestimmungen.

Der Nießbrauch wird im Gesetz definiert als das Recht, eine fremde Sache oder ein fremdes Recht „zeitweilig und vollständig zu genießen, ohne deren Form oder Substanz zu verändern“. Der Nießbraucher darf somit die Sache nutzen, ihre Früchte und Erträge – etwa Mieten, Zinsen oder Ernteerträge – behalten, wird jedoch nicht deren Eigentümer. Das Eigentum selbst verbleibt beim sogenannten „bloßen Eigentümer“ (nua proprietário), der die Substanz wahrt, während der Nießbraucher den wirtschaftlichen Nutzen zieht.

Errichtet werden kann ein Nießbrauch auf unterschiedliche Weise, durch Vertrag, durch letztwillige Verfügung, kraft Gesetzes oder – in seltenen Fällen – durch Ersitzung. In der Praxis geschieht dies meist im Rahmen von Schenkungen oder Erbfällen. So behalten sich Eltern bei der Schenkung des Familienhauses an ihre Kinder oft den Nießbrauch vor, um weiterhin darin wohnen oder Mieteinnahmen erzielen zu können. Der Nießbrauch kann auf Lebenszeit oder für eine bestimmte Dauer eingerichtet werden. Bei natürlichen Personen ist die lebenslange Variante die Regel. Wird der Nießbrauch hingegen zugunsten einer juristischen Person – etwa eines Vereins oder einer Stiftung – bestellt, darf seine Dauer gesetzlich höchstens 30 Jahre betragen.

Zu den Pflichten des Nießbrauchberechtigten vor der Übernahme der Sache gehört die Leistung einer Kaution zur Sicherung der Rückgabe der Sache und zur Sicherung einer eventuellen Pflicht, Schadensersatz zu leisten. In der Praxis wird die Pflicht zur Kautionsleistung jedoch selten vereinbart.

Der Nießbraucher besitzt zwar umfassende Nutzungsrechte, ist jedoch zugleich zu Sorgfalt und Erhaltung verpflichtet. Er muss die Sache pflegen, laufende Abgaben und kleinere Instandhaltungen tragen und darf weder den Zweck des Objekts verändern noch dessen Substanz beeinträchtigen. Für größere, außergewöhnliche Reparaturen bleibt in der Regel der Eigentümer verantwortlich, es sei denn, die Parteien vereinbaren etwas anderes. Ebenso darf er die Sache in eigenem Namen verwalten und, sofern vertraglich nicht untersagt, vermieten oder verpachten. Entscheidend ist, dass er die Sache als „guter Familienvater“ (bom pai de família) verwaltet – ein klassischer Begriff des portugiesischen Rechts, der auf verantwortliches, sorgfältiges und wirtschaftlich vernünftiges Handeln verweist.

Er darf die Sache weder veräußern noch belasten – etwa mit einer Hypothek oder einem Pfandrecht – es sei denn, der Eigentümer stimmt ausdrücklich zu. Auch darf der Nießbraucher keine wesentlichen baulichen Veränderungen vornehmen, keine neuen Nutzungsarten einführen und den Gegenstand nicht verfallen lassen.
Kommt es zu einem Missbrauch, etwa durch Vernachlässigung, mutwillige Zerstörung oder unerlaubte Vermietung, kann das gem. Art. 1482 CC einen Herausgabeanspruch des Eigentümers begründen.

Der Nießbrauchberechtigte kann jederzeit einseitig auf sein Nießbrauchrecht verzichten. Endet der Nießbrauch – durch Tod des Berechtigten, Ablauf der vereinbarten Frist, Verzicht, Untergang der Sache oder Vereinigung von Eigentum und Nießbrauch in einer Person – fällt das volle Eigentum automatisch an den bloßen Eigentümer zurück. Laufende Mietverträge, die der Nießbraucher abgeschlossen hat, erlöschen in der Regel ebenfalls, sofern nicht ausdrücklich anders vereinbart. Damit soll sichergestellt werden, dass der Eigentümer sein Eigentum unbelastet zurückerhält.

Neben dem klassischen Nießbrauch kennt das portugiesische Recht zwei abgeschwächte Formen des Gebrauchsrechts: Das Gebrauchs- bzw. Nutzungsrecht (direito de uso) und das Wohnrecht (direito de habitação). Beide Rechte sind in dem Artikel 1484 CC und den folgenden Bestimmungen geregelt und richten sich insbesondere an Personen, die ein beschränktes, nicht wirtschaftlich nutzbares Recht erhalten sollen.

Das Nutzungsrecht erlaubt dem Berechtigten, die Sache insoweit zu gebrauchen, wie es seinen persönlichen und familiären Bedürfnissen entspricht. Es ist somit ein auf den privaten Gebrauch begrenztes Recht. Das Recht ist höchstpersönlich, nicht übertragbar und erlischt wie der Nießbrauch durch Tod, Ablauf, Verzicht oder Untergang des Gegenstands.

Das Wohnrecht stellt eine spezielle Form dieses Nutzungsrechts dar. Es gewährt dem Berechtigten das Recht, eine bestimmte Wohnung oder ein bestimmtes Haus zu bewohnen – ausschließlich zum eigenen Wohnzweck. In der Praxis findet man das Wohnrecht häufig in Testamenten oder Eheverträgen: Der überlebende Ehegatte erhält das lebenslange Wohnrecht an der ehelichen Wohnung, während die Kinder bereits Eigentümer werden.

Für die Rechtspraxis ist entscheidend, dass der Nießbrauch und das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen werden, um gegenüber Dritten als dingliches Recht Rechtswirkung zu entfalten.

Häufig werden Immobilienschenkungen zu Lebzeiten mit dem Ziel gemacht, den Pflichtteil nach deutschem Recht von „undankbaren Kindern“ zu unterlaufen.

Gemäß § 2325 des Bürgerlichen Gesetzbuches hat der Pflichtteilsberechtigte jedoch einen sogenannten Pflichtteilsergänzungsanspruch, wenn der Erblasser einem Dritten innerhalb von zehn Jahren vor dem Erbfall eine Schenkung gemacht hat.

Besonders zu beachten ist hierbei, dass der Beginn der Zehnjahresfrist auf den Zeitpunkt des Todes des Erblassers hinausgeschoben wird, wenn dieser die verschenkte Immobilie aufgrund vorbehaltenem Recht, wie Nießbrauch oder Wohnrecht, bis zu seinem Tod selbst weiter nutzt, sodass in diesen Fällen Schenkungen zum Zwecke der Minderung eines Pflichtteilsanspruchs nicht die gewünschte Wirkung haben.