Der „Casa Pronta“-Dienst ist ein vom portugiesischen Justizministerium seit 2007 bereitgestelltes Sonderverfahren für Immobiliengeschäfte und deren unmittelbare registerrechtliche Abwicklung, der es ermöglicht, alle Formalitäten im Zusammenhang mit den Rechtsgeschäften von Immobilien an einem Ort und zu einem Zeitpunkt, in einem einzigen Präsenz-Termin zu erledigen.

Casa Pronta wird an „Balcão Casa Pronta“-Schaltern durchgeführt – das sind die Grundbuch-/Registerämter (Conservatórias do Registo Predial) und deren Außenstellen, sowie auch die „Lojas do Cidadão“ (Bürgerzentren).

Mit der Einführung von „Casa Pronta“ sollten die traditionell auf mehrere Stellen verteilten Schritte, Beurkundung, steuerliche Abwicklung und Grundbucheintragung, in einem einheitlichen Verwaltungs- und Registerungstermin gebündelt werden. Diese Bündelung ist als Modernisierungsmaßnahme konzipiert und soll Formalitäten reduzieren, die im klassischen Ablauf mehrfaches Erscheinen bei unterschiedlichen Behörden erforderlich machten. Die Idee stammt aus dem SIMPLEX-Modernisierungsprogramm der portugiesischen Regierung: Weniger Formalitäten, weniger Wege, ein Ansprechpartner.

Im „Balcão Casa Pronta“ können Kauf- und Verkauf, Schenkungen, Tauschgeschäfte, Leistung an Zahlungsstatt, Hypotheken sowie Kredit- und Finanzierungsverträge mit Hypothek, abgewickelt werden; weiterhin genannt sind außerdem der Gläubigerwechsel in Rechte und Sicherheiten des Hypothekargläubigers, die Begründung von Wohnungseigentum, die Teilung gemeinschaftlichen Eigentums sowie der Kauf und Verkauf mit Finanzierungsleasing.

Das Verfahren ist damit nicht auf den reinen Eigentumsübergang beschränkt, sondern umfasst auch typische Sicherungsrechte sowie dingliche Rechte, die in der Praxis häufig unmittelbar mit dem Erwerbsvorgang verbunden sind.

Die Nutzung des „Balcão Casa Pronta“ erfordert regelmäßig die Vorlage der wesentlichen Identifikationsdokumente der Beteiligten und der Objektunterlagen; als Beispiele werden auf der offiziellen Informationsseite des Justizministeriums u. a. Ausweisdokumente, Steuernummern, gegebenenfalls die technische Gebäudedokumentation, Nachweise zur Nutzungsbewilligung bzw. deren Entbehrlichkeit sowie das Energiezertifikat angeführt. Damit bleibt „Casa Pronta“ zwar ein „Bündelungsverfahren“, setzt jedoch weiterhin die materiellen Mindestanforderungen an die Wirksamkeit und Registrierfähigkeit des
Rechtsgeschäfts voraus.

Ein zentraler digitaler Baustein des Systems betrifft die gesetzlichen Vorkaufsrechte öffentlicher Stellen (direito legal de preferência). Für bestimmte Immobilienveräußerungen, etwa bei klassifizierten oder in Klassifizierung befindlichen Immobilien oder bei Lage der Immobilie in Schutz- oder städtebaulichen Rehabilitationsgebieten, sieht die öffentliche Verwaltungspraxis vor, dass vor Abschluss des Immobilienverkaufs ein Online-Anzeige-Verfahren über das Casa-Pronta-Portal genutzt wird, damit die vorkaufsberechtigten öffentlichrechtlichen Verwaltungsbehörden ihre Absicht zur Ausübung oder Nichtausübung des Rechts erklären können. Das Online-System ersetzt die früher verbreitete Einholung mehrerer Negativbescheinigungen bei einzelnen Behörden und reduziert damit Wege- und Zeitaufwand.

Für diese Online-Anzeige wird eine Gebühr von derzeit 15 € berechnet; zugleich wird der Ablauf des Verkaufs so beschrieben, dass öffentlichrechtliche Verwaltungsbehörden, zum Beispiel die Gemeinde, binnen zehn Arbeitstagen reagieren können und das Anzeige-Ergebnis elektronisch zur Kontrolle, ob eine Ausübungsabsicht erklärt wurde, abrufbar bleibt. Für die Praxis schafft „Casa Pronta“ insoweit einen standardisierten, nachvollziehbaren Kommunikationskanal, der den Beteiligten einen dokumentierten Status für den Immobilienverkauf liefert. Dieser Online-Dienst wird auch genutzt, wenn der Immobilienkauf in einem Notariat im Rahmen einer Escritura beurkundet wird.

Zusammengefasst ist „Casa Pronta“ juristisch als verwaltungs- und registerverfahrensrechtliche Bündelung zu verstehen: Ein staatlich organisiertes Front-Office des Justizministeriums und des Instituts der Register und Notare (IRN) führt mehrere, sonst institutionell getrennte Schritte in einem integrierten Prozess zusammen. Das Konzept ist dabei zugleich modern und im besten Sinn traditionell, denn es hält am Prinzip der Rechtssicherheit fest, räumt aber mit den Umwegen auf. Und genau darin liegt der praktische Mehrwert, weniger Reibungsverluste, klarere Abläufe, und am Ende ein Rechtsgeschäft, das nicht nur unterschrieben, sondern registerrechtlich wirksam und überprüfbar vollzogen ist.

Kostenrechtlich wird „Casa Pronta“ im Regelfall pauschal nach Art und Anzahl der Registerakte bemessen. Für Verfahren, die nur einen Registerakt betreffen (beispielsweise ausschließlich Erwerb oder ausschließlich Hypothek), wird derzeit ein Betrag von 375 € berechnet; bei mehreren Akten (beispielsweise Erwerb mit Hypothek) 700 €, jeweils bezogen auf ein Objekt, zuzüglich 50 € je weiterem Objekt. Die Grundbucheintragungsgebühren sind darin bereits enthalten.
Diese Angaben sind auf dem Justizportal mit Aktualisierungsstand 22.10.2025 veröffentlicht.

Bei der Vertrags- und Kostenplanung ist gleichwohl stets zu prüfen, ob im konkreten Fall zusätzliche Posten, wie Grunderwerb- und Stempelsteuern oder externe Dokumentenkosten außerhalb der genannten Pauschalen anfallen.

Außerhalb von „Casa Pronta“ werden die Preise von den Notaren festgelegt und können, insbesondere bei Finanzierung, höher ausfallen.

„Casa Pronta“ macht den Ablauf schlanker, aber es ersetzt nicht die „gründliche Prüfung“. „Casa Pronta“ ist gut geeignet für Standardfälle, wie Kauf mit Hypothek mit Fokus auf der Registrierung, in denen die Dokumentenlage klar ist und das Rechtsgeschäft strukturiert ablaufen kann. Sobald der Sachverhalt jedoch komplexer ist, mit schwierigen Eigentums- und Erbkonstellationen, Gesellschaftskonstrukten, ungeklärten Lasten, Auslandsbezug oder Sonderklauseln, bleibt anwaltliche Beratung im Vorfeld und die Beurkundung des Immobilienkaufs in einem Notariat oft die bessere Wahl.