Ich habe vor zehn Jahren in der Nähe von Tavira ein Doppelhaus gebaut, wobei eine Doppelhaushälfte für meine Ehefrau und mich als Alterswohnsitz und die andere Hälfte für meine Tochter und ihre Familie zunächst als Ferienhaus und später als Hauptwohnsitz vorgesehen war. Nachdem sich unsere Tochter nun anders entschieden hat und entgegen ihrer ursprünglichen Absicht nicht nach Portugal ziehen wird, habe ich mich entschlossen, die zweite Doppelhaushälfte an Dritte zu verkaufen. Das Problem ist jedoch, dass ich Alleinigentümer der gesamten Immobilie mit dem Doppelhaus bin und diese eine ungetrennte Einheit bildet, sodass eine Doppelhaushälfte nicht separat verkauft werden kann. Unter welchen Voraussetzungen kann ich die Doppelhaushälfte gesondert verkaufen?

Antwort:

In Ihrem Fall kommt die Begründung von Wohnungseigentum für die beiden Doppelhaushälften auf Ihrem ungeteilten Grundstück in Betracht.

Das Wohnungseigentum (propriedade horizontal) ist in den Artikeln 1414 bis 1438-A des portugiesischen Código Civil (CC) geregelt.

Die Begründung von Wohnungseigentum bedeutet, dass jede Wohneinheit des Gebäudes autonom und separat registriert wird und im Alleineigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers (Condomínio) steht, aber dennoch Teil einer einheitlichen Immobilie ist, in der es darüber hinaus Gemeinschaftsflächen gibt, die im Miteigentum der Wohnungseigentümer stehen.

Auf diese Weise werden zwei Eigentumsrechte kombiniert: Das Alleineigentum an der Wohneinheit, und das Miteigentum der Wohnungseigentümer an den Gemeinschaftsflächen.

In Artikel 1415 des Código Civil wird bestimmt, dass nur autonome Teile, die nicht nur unabhängige Einheiten darstellen, sondern auch voneinander getrennt und isoliert sind und einen eigenen Ausgang zu einer Gemeinschaftsfläche oder zur öffentlichen Straße haben, Gegenstand des Wohnungseigentums sein können.

Folgende Teile der Immobilie sind üblicherweise Gemeinschaftsflächen oder Gemeinschaftsanlagen:
Der Boden, die Wände, die Säulen und die Grundmauern und alle anderen Teile die zur Tragstruktur des Gebäudes gehören, sowie Dächer oder Dachterrassen, die für die Nutzung aller Wohneinheiten vorgesehen sind und die Zugänge, Eingangshallen, Treppen und Flure oder gemeinsamen Durchgänge. Des Weiteren die allgemeinen Wasser-, Strom-, Kommunikations- und Heizeinrichtungen, die Klimaanlage und und die Gasleitungen.
Weitere Anlagen, bei denen widerlegbar vermutet wird, dass es sich um Gemeinschaftsanlagen handelt, sind Höfe und Gärten der Immobilie,
Aufzüge, Anlagen die für die Nutzung und Unterkunft des Hausmeisters/Pförtners vorgesehen sind und Garagen sowie andere Parkmöglichkeiten.

Die Gemeinschaftsanlagen werden in der Gründungsurkunde des Wohnungseigentums (constituição de propriedade horizontal) in der Regel im Einzelnen aufgeführt; dort kann das Nutzungsrecht an einer bestimmten Gemeinschaftsfläche, zum Beispiel einer Dachterrasse oder eines Parkplatzes, auch zur ausschließlichen Nutzung einem bestimmten Eigentümer einer Wohneinheit zugewiesen werden.
Aus der Gründungsurkunde des Wohnungseigentums ergibt sich, was im Alleineigentum eines jeden Wohnungseigentümers und was zu den Gemeinschaftsanlagen gehört, die im Miteigentum der Wohnungseigentümer stehen.

Die Begründung des Wohnungseigentums erfolgt in der Regel durch ein einseitiges Rechtsgeschäft des Eigentümers der gesamten Immobilie mit der bereits erwähnten Gründungsurkunde des Wohnungseigentums (constituição de propriedade horizontal), die der notariellen Beurkundung bedarf.
Der rechtliche Status der gesamten Immobilie wird durch die Gründungsurkunde definiert, in der die rechtlich eigenständigen Teile der Immobilie, die den einzelnen Wohneinheiten entsprechen, festgestellt und beschrieben werden. Der Anteil einer jeden Wohneinheit an der gesamten Immobilie und am Gemeinschaftseigentum muss als konkreter Bruchteil festgelegt werden und wird in der Regel als Promillesatz des Gesamtwerts der Immobilie angegeben. Dieser Wert bestimmt auch den Anteil an der Kostentragung und am Stimmrecht in der Eigentümerversammlung.
Bei der Begründung des Wohnungseigentums durch die Gründungsurkunde muss eine Bescheinigung der Gemeindeverwaltung, der Câmara Municipal vorgelegt werden, die bestätigt, dass die Wohneinheiten den gesetzlichen Bestimmungen und baurechtlichen Anforderungen entsprechen.
Das Wohnungseigentum kann sowohl innerhalb eines Mehrfamilienwohnhauses liegen als auch in einem Doppelhaus, Reihenhaus oder einer anderen Mehrhausanlage.
Die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer ergeben sich aus der Gemeinschaftsverordnung. Bei Gemeinschaften mit mehr als vier Wohnungseigentümern ist die Erstellung einer Gemeinschaftsverordnung gesetzlich vorgeschrieben.
Zum Wohnungseigentum gehört auch das Mitgliedschaftsrecht in der Eigentümergemeinschaft, das jedem Wohnungseigentümer das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung gibt, gemeinsam mit den anderen Eigentümern der Gemeinschaft über die Verwaltung der Gemeinschaft zu bestimmen und insbesondere seine Rechte in der Eigentümerversammlung wahrzunehmen.
Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt gemäß Artigo 1430 Absatz 1 CC der Eigentümerversammlung und einem Verwalter. Der Verwalter wird Gemäß Artigo 1435 Absatz 1 CC von der Eigentümerversammlung gewählt und entlassen, in bestimmten Fallen auch durch Gerichtsbeschluss.
In Artigo 1436 CC sind die gesetzlichen Aufgaben des Verwalters geregelt, wie die Einberufung der Eigentümerversammlung, die Abrechnung der jährlichen Einnahmen und Ausgaben, die Einziehung der Condominiumsgebühren von den Mitgliedern und die gemeinsamen Ausgaben zu tätigen etc.