Die vergangenen Monate brachten zwei gesetzliche Änderungen, die beim Kauf und Verkauf von Immobilien zu beachten sind.
1) In Bezug auf den Katasteramtsantrag (requerimento cadastral) trat im November 2023 eine neue Gesetzgebung (Gesetzesdekret 72/2023 vom 23 August) in Kraft.
Im portugiesischen Grundstücksrecht gibt es drei Kategorien von Grundstücken: Das urbane Grundstück ist das mit einem Gebäude bebauten oder bebaubaren Grundstück. Das Rústico-Grundstück ist das unbebaute ländliche Grundstück und das Mischgrundstück besteht nebeneinander aus urbanen und Rústico-Teilen.
Im Grundbuch handelt es sich bei diesen drei Grundstücksarten jeweils lediglich um ein Grundstück mit einer Registernummer. Das Finanzamt führt jedoch für die urbanen und die Rustico-Teile jeweils gesonderte Grundstücksdokumente, die sogenante Caderneta predial urbana und die Caderneta predial rústica.
In den Cadernetas werden die Grundstücke u.a. im Hinblick auf ihre Bebauung bzw. ihre Bepflanzung beschrieben. Bei Mischgrundstücken muss der urbane Teil des Grundstücks mit seiner Fläche als Parzelle in der Caderneta predial rústica aufgeführt sein. Dies ist häufig nicht der Fall und wird in der Praxis vom Verkäufer oft erst bemerkt, wenn ein Verkauf beabsichtigt ist.
Bis zu der Gesetzesänderung stellte dies kein Problem dar, weil man kurzerhand einen Katasteramtsantrag auf Eintragung des urbanen Teils des Grundstücks als Parzelle in der Caderneta predial rústica stellen konnte. Dieser Antrag musste beim Finanzamt eingereicht werden und wurde von dort an das Katasteramt weitergeleitet.
Für den Verkauf des Mischgrundstücks genügte im Notartermin die Vorlage des vom Finanzamt mit einem Eingangsstempel versehenen Katasteramtsantrags, den man innerhalb eines Tages beschaffen konnte.
Die Vorlage eines solchen Katasteramtsantrags im Notartermin war in den nicht seltenen Fällen, bei denen der urbane Teil des Mischgrundstücks nicht als Parzelle in der Caderneta predial rústica aufgeführt war, Voraussetzung für die Beurkundung des Kaufvertrages.
Gemäß der neuen Regelung werden die Katasteramtsanträge nicht mehr beim Finanzamt eingereicht und von dort an das Katasteramt weitergeleitet, sondern der Grundstückseigentümer muss zunächst über die Online-Plattform des Katasteramtes (DGT-Website) einen Techniker beauftragen, der die bisher dem Katasteramt obliegenden Grundstücksvermessungen vornehmen und dem Katasteramt vorlegen muss.
Im März diesen Jahres konnte man die Online-Plattform zwar besuchen, jedoch funktionierte sie noch nicht und die Techniker konnten noch keine Auskunft geben, was für das Verfahren benötigt wird und welche Dokumente vorgelegt werden müssen. Selbst den auf der Plattform bereits aufgelisteten Technikern ist noch nicht im Einzelnen bekannt, wie dieser Teil des Verfahrens, bei dem die Grundstücksflächen durch Vermessung festgestellt werden sollen, durchgeführt werden muss. Die Techniker besuchen nach eigenen Angaben zur Zeit noch entsprechende Schulungen.
In der Praxis bedeutet dies, dass Mischgrundstücke mit der fehlenden Eintragung in der Caderneta predial rústica bis auf Weiteres nicht verkauft werden können. Es gibt zwar Notare, die trotz Nichtvorliegens der erforderlichen Dokumente Kaufverträge beurkunden, da die Gründe für die derzeitige Unmöglichkeit der Durchführung von Katasteramtsverfahren im staatlichen Unvermögen der Umsetzung von Verwaltungsrecht liegen; allerdings werden sich die meisten Leiter der Grundbuchämter weigern, anschließend Grundbucheintragungen aufgrund nicht gesetzmäßig zustande gekommener Kaufverträge vorzunehmen. Es liegt hier ein typischer Fall einer neuen Gesetzgebung vor, deren Durchführung in der Praxis noch nicht funktioniert.
2) Das Gesetzesdekret 10/2024 vom 8. Januar führt eine umfassende Reform und Vereinfachung der Genehmigungsverfahren in den Bereichen Städtebau, Raumplanung und Industrie ein. In Übereinstimmung mit dem SIMPLEX-Programm besteht das Hauptziel darin, den Verwaltungsaufwand zu verringern und unnötige Lizenzen und Genehmigungen abzuschaffen.
Eine wichtige Änderung in diesem Gesetz ist die Abschaffung der Verpflichtung, beim Kauf und Verkauf einer Immobilie die Nutzungs- oder Bewohnbarkeitsbescheinigung vorzulegen.
Die Nutzungs- oder Bewohnbarkeitsbescheinigung ist das von der Baubehörde der Câmara Municipal ausgestellte Dokument, das nachweist, dass die betreffende Immobilie in Übereinstimmung mit den geltenden Bauvorschriften gebaut wurde und war bisher ein wichtiges Dokument bei der Immobilienübertragung, ohne dessen Vorlage der Kaufvertrag nichtig war.
Die portugiesische Notarkammer warnt, dass der Kauf eines Hauses ohne Nutzungslizenz Risiken für den Käufer birgt und zu hohen Verlusten bei dem Käufer führen kann, wenn sich nach dem Kauf herausstellt, dass das Gebäude ganz oder teilweise illegal ist. Trotz dieser Verfahrenserleichterung sollte in der Praxis wie bisher sorgfältig geprüft werden, ob die Immobilie entsprechend der Baugenehmigung gebaut wurde und den Bauvorschriften entspricht. Der Käufer sollte künftig vertraglich festhalten, dass die baurechtliche Rechtmäßigkeit ein entscheidender Faktor für seine Entscheidung war, die Immobilie zu kaufen.