Leseranfrage:

Wir haben kürzlich eine Immobilie an der Algarve gekauft, ein Haus mit Pool, welches vor zwöf Jahren gebaut wurde. Im Termin zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrages bat ich den Notar um Aufnahme einer bestimmten Mängelgewährleistungsklausel, was jedoch mit dem Verweis auf die geltenden Gesetze und dem Hinweis, dass die Aufnahme derartiger Klauseln in den notariellen Kaufvertrag in Portugal nicht üblich sei, von dem Notar abgelehnt wurde. Trifft das zu und welche Möglichkeiten haben wir, wenn Sachmängel am Gebäude auftreten?

Antwort:

Da es sich in Ihrem Falle um ein älteres Haus handelt, kommt eine Mängelhaftung nach Werkvertragsrecht nicht mehr in Betracht. Nach Werkvertragsrecht haftet der Werkunternehmer, beim Hausbau der Bauunternehmer oder die betreffenden Handwerksbetriebe, für Mängel, welche innerhalb einer Frist von fünf Jahren nach Übergabe geltend gemacht werden. Die Mängel müssen innerhalb von dreißig Tagen nach Kenntnis angezeigt werden. In der Praxis lässt sich die Mängelhaftung für Gebäude im Werkvertragsrecht leichter durchsetzen als im Kaufrecht.

Sollten Sie an der von Ihnen erworbenen Immobilie Mängel entdecken, so kommt die Mängelgewährleistung nach Kaufrecht zur Anwendung. Der Verkäufer ist verpflichtet, die Sache frei von Mängeln zu verkaufen. Das portugiesische Kaufrecht unterscheidet zwischen Sachmängeln und Rechtsmängeln. Des Weiteren wird im Kaufrecht und bei der Haftung des Verkäufers zwischen beweglichen Sachen und Immobilien unterschieden. Beim Immobilienkauf wird hinsichtlich der Sachmängelhaftung zwischen Neubauten und älteren Gebäudennicht differenziert. Gemäß Artikel 916 Absatz 3 des Código Civil kann der Käufer bei unbeweglichen Sachen Mängel innerhalb von fünf Jahren seit Übergabe geltend machen; er hat den Mangel dem Verkäufer jedoch binnen eines Jahres nach Kenntniserlangung anzuzeigen. Diese Anzeige sollte dem Verkäufer zu späteren Beweiszwecken per Einschreiben mit Rückschein übersandt werden.

Der Verkäufer haftet jedoch nicht, wenn er ohne Verschulden keine Kenntnis von dem Mangel hatte. Für offenbare Mängel kann der Verkäufer ebenfalls nicht haftbar gemacht werden. Diese Möglichkeiten des Haftunngsausschlusses kommen jedoch nicht in Betracht, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt.

Richtig ist, dass in den notariell beurkundeten Kaufvertrag (Escritura de compra e venda) in der Regel weder Mängelgewährleistungsklauseln oder Zusicherungen von Eigenschaften noch Haftungsausschlussklauseln aufgenommen werden. Derartige Vereinbarungen werden in Portugal jedoch üblicherweise in den Vorvertag aufgenommen. Dies gilt sowohl für Sachmängel als auch für Rechtsmängel.

So wird in Vorverträgen regelmäßig die Freiheit der Immobilie von Belastungen und von Rechten Dritter zugesichert. Auch der Anschluss der Immobilie an das öffentliche Wegenetz findet sich häufig in der Vereinbarung der Zusicherungen bestimmter Eigenschaften.

Im Vorvertrag kann auch ein Haftungsausschluss zugunsten des Verkäufers vereinbart werden. Allerdings ist dies lediglich für Fälle leichter Fahrlässigkeit
möglich.

Wie bereits erwähnt, kann der Verkäufer für offenbare Mängel nicht haftbar gemacht werden. Es empfieht sich daher für den Käufer, die Immobilie vor Abschluss des Vorvertrages von einem Sachverständigen besichtigen zu lassen. Auch der Verkäufer kann jedoch ein Interesse an der Erstellung eines Sachverständigengutachtens vor dem Verkauf haben, da er damit in einem späteren Rechtsstreit unter Umständen nachweisen kann, dass er ohne Verschulden keine Kenntnis von den vom Käufer nach Übergabe der Immobilie geltend gemachten Mängeln hatte.

Abschließend ist noch darauf hizuweisen, dass Sonderbestimmungen gelten, wenn der Verkäufer gewerblich mit Immobilien handelt und der Käufer die Immobilie für seine private Nutzung erwirbt. Insoweit ist die EG- Richtlinie 1999/44/EG „zu bestimmten Aspekten des Verbrauchsgüterkaufs und der Garantien für Verbrauchsgüter“ im Jahre 2003 ins portugiesische Recht umgesetzt worden.