Leseranfrage:

Wir haben vor sechszehn Jahren ein Villengrundstück an der Algarve gekauft und wollen dies nun verkaufen. Als wir bei der Zusammenstellung der Unterlagen für den Immobilienmakler die von der Câmara Municipal genehmigten Baupläne unseres Hauses aus der Bauakte erhielten, mussten wir zu unserer Überraschung feststellen, dass für den Pool und einen Anbau am Haus keine Baugenehmigungen vorliegen. Unser Immobilienmakler hat uns geraten, für diese nicht genehmigten Bauwerke nun nachträglich Baugenehmigungen zu beantragen. Hiermit müssten wir einen Architekt beauftragen, was hohe Kosten verursachen und den beabsichtigten Verkauf der Immobilie um einen längeren Zeitraum verzögern würde. Stehen die „illegalen“ Bauwerke einem Verkauf tatsächlich entgegen?

Antwort:

Viele Hauseigentümer haben in ihren Unterlagen lediglich die Baupläne des Architekten, nicht jedoch die vom Bauamt der Câmara Municipal genehmigten und entsprechend gestempelten („APROVADO“) Baupläne ihres Hauses. Oft werden diese amtlichen Baupläne erst unmittelbar vor der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags (Escritura) beschafft, da dem Käufer diese in der Regel erst beim Abschluss des Kaufvertrages zusammen mit den anderen Originalunterlagen der Immobilie ausgehändigt werden müssen.

Es empfiehlt sich jedoch für beide Parteien, die bauamtlich genehmigten Baupläne im frühest möglichen Zeitpunkt mit den tatsächlich existierenden Bauwerken zu vergleichen, um sicher zu gehen, dass das Gebäude, so wie es steht, auch genehmigt worden ist. Bei dieser Gelegenheit muss der Eigentümer häufig feststellen, dass Anbauten oder sonstige Ausbauten, Garagen und sehr oft Pools nicht von den bauamtlich genehmigten Bauplänen erfaßt sind. Die Gründe hierfür sind in der Regel die Errichtung dieser Bauwerke nach der Genehmigung des Hauptgebäudes oder die unvollständige Durchführung des vom Bauherrn erteilten Auftrags durch den Architekten.

Es ist sodann zu prüfen, ob die seinerzeit nicht genehmigten Bauwerke nach dem neuen Baurecht genehmigungspflichtig sind, was jedoch meist der Fall sein wird.

Wie Ihr Fall zeigt, ist die Durchführung des Kaufs einer Immobilie auch dann möglich, wenn nicht genehmigte Bauwerke mitverkauft werden, wie dies bei Ihnen seinerzeit geschehen ist.

Die Durchführung der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages ist immer dann möglich, wenn die maßgeblichen Grundstücksunterlagen (Grundbuchauszug, Cadernata Predial Urbana, Nutzungsgenehmigung) in sich stimmig sind, d.h. bezüglich der Flächenangaben, Beschreibung der Gebäude etc., übereinstimmen. Allerdings versuchen die Käufer in diesen Fällen stets, sofern sie wegen der illegalen Bauwerke vom Kauf nicht Abstand nehmen, den Kaufpreis zu drücken.

Möchte der Verkäufer eine solche Kaufpreisreduzierung nicht hinnehmen, so muss er die „illegalen“ Bauwerke nachgenehmigen lassen, d.h. es muss das gesamte Baugenehmigungsverfahren bezüglich dieser Bauten vollständig nachgeholt werden, was kostenspielig und zeitaufwendig ist und nicht zuletzt das Risiko der Ablehnung des Bauantrags durch die Behörde birgt. Es sollte daher vor Einreichung eines solchen Bauantrags unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles stets geprüft werden, ob das Bauwerk - etwa im Hinblick auf den geltenden Bebauungsplan (PDM) - überhaupt genehmigungsfähig ist.

Kann oder möchte der Verkäufer das zeitraubende Baugenehmigungsverfahren nicht abwarten, so kann beispielsweise im Kaufvorvertrag vereinbart werden, dass der Verkäufer vor Abschluß des endgültigen Kaufvertrages das Baugenehmigungsverfahren bezüglich der “ illegalen“ Bauwerke auf seine Kosten einleitet und beim Kauf ein Teil des Kaufpreises, welcher den Kosten des Baugenehmigungsverfahrens entspricht, auf ein Anderkonto eingezahlt wird. Werden die „illegalen“ Bauwerke innerhalb eines vereinbarten Zeitraums, etwa von zwei Jahren, nicht genehmigt, so wird der hinterlegte Geldbetrag an den Käufer ausbezahlt und somit der Kaufpreis im Ergebnis reduziert. Wird hingegen die Baugenehmigung innerhalb der vereinbarten Frist erteilt, so erhält der Verkäufer den hinterlegten Betrag und somit den gesamten Kaufpreis.