Probleme mit Bauunternehmern

Leseranfrage:

Wir haben ein Grundstück an der Algarve erworben, auf welchem wir ein Haus bauen wollen. Zu diesem Zwecke haben wir ein kleines portugiesisches Bauunternehmen beauftragt, welches uns empfohlen worden ist. Für den ersten Bauabschnitt haben wir eine Anzahlung von 40.000,00 € geleistet. Nachdem die Baufirma die Bauarbeiten zum vereinbarten Zeitpunkt aufgenommen hat und zunächst alles wie geplant zu laufen schien, wurden die Bauarbeiten immer unregelmäßiger und mit tagelangen Pausen durchgeführt; überdies stellte unsere Architektin fest, dass nicht die vereinbarten Baumaterialien verwendet wurden, worauf es zu zum Streit kam. Hierauf stellte der Bauunternehmer die Bauarbeiten ein und zog mit seinen Arbeitsgeräten ab. Bis zu diesem Zeitpunkt hat der Bauunternehmer jedoch lediglich Arbeiten im Wert von höchstens 20.000,00 € geleistet, wobei noch unklar ist, ob diese überhaupt verwendet werden können.
Auf unsere wiederholten Forderungen auf zumindest teilweise Rückzahlung der von uns geleisteten Anzahlung erfolgte keinerlei Reaktion. Wie sollen wir weiter vorgehen?

Antwort:

In der Praxis treten leider häufig ähnliche Probleme wie die von Ihnen geschilderten auf. Um das Risiko eines Schadens für den Bauherrn zu reduzieren, sollte dieser im Bauvertrag kleine Bauabschnitte mit möglichst geringen Anzahlungen vereinbaren.

Kommt es nach dem Auftreten von Vertragsverletzungen durch den Bauunternehmer zu keiner einvernehmlichen Beilegung der Angelegenheit, die stets angestrebt werden sollte, so wird der Bauunternehmer zunächst außergerichtlich in der Regel unter Fristsetzung und Klageandrohung zur Zahlung aufgefordert.

Ein weiteres und oft effektives Mittel ist die Drohung, den Vorgang der für Bauunternehmer und Immobilienmakler zuständigen staatlichen Aufsichtsbehörde, dem Instituto Nacional de Construção e Imobiliário (INCI), vormals IMOPPI, vorzulegen. Diese Institution überprüft auch, ob der Bauunternehmer über die entsprechende gewerbliche Lizenz verfügt und kann eine eingehende Überprüfung des konkreten Falles vornehmen, was der Bauunternehmer in der Regel vermeiden möchte. Diese Maßnahme verursacht dem Bauherrn keine Kosten, jedoch muss mit einer längeren Verfahrensdauer gerechnet werden.

Führt auch die Androhung dieser Maßnahme nicht zum gewünschten Ziel, stellt sich für den Bauherrn die Frage, ob er Zahlungsklage bei Gericht gegen den Bauunternehmer erheben soll. Ein Gerichtsverfahren und das Überprüfungsverfahren durch das INCI können auch parallel nebeneinander geführt werden. Allerdings sollte man sich vor Erhebung einer Zahlungsklage bewusst sein, dass Klageverfahren in Portugal häufig sehr lange Zeit, d. h. mehrere Jahre, dauern können. Des Weiteren gilt im portugiesischen Zivilprozessrecht nicht der Grundsatz, dass die unterliegende Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen und die dem Gegner entstandenen Kosten zu erstatten hat. Es gilt vielmehr der Grundsatz, dass jede Partei, unabhängig vom Ausgang des Verfahrens, ihre Kosten selbst tragen muss.

Schließlich sollte man sich gerade in Fällen wie dem vorliegenden vor Klageerhebung fragen, ob die Gegenseite auch solvent ist, d. h. ob bei dem Gegner im Falle der Erlangung eines obsiegenden Urteils überhaupt die Chance besteht, die geltend gemachte Forderung zu realisieren.

Mit Hilfe des vollständigen Namens des Bauunternehmers oder besser mit dessen portugiesischer Steuernummer kann man durch das Finanzamt beispielsweise in Erfahrung bringen, ob dieser Eigentümer von Grundbesitz in Portugal ist, in welchen im Falle des Erlangens eines obsiegenden Urteils die Zwangsvollstreckung betrieben werden kann.