Leseranfrage:

Mein Ehemann ist Ende letzten Jahres verstorben; er hat mir ein Hausgrundstück in der Algarve hinterlassen. Nachem ich nun in Portugal die Erbschaftsteuererklärung abgegeben habe und das Grundstück auf meinen Namen im Grundbuch eingetragen wurde, stellt sich die Frage, ob ich das Hausgrundstück vom Finanzamt neu bewerten lassen soll. Ich beabsichtige, das Hausgrundstück baldmöglichst zu verkaufen.

Antwort:

Grundsätzlich muss innerhalb einer Frist von sechzig Tagen nach jeder Übertragung eines bebauten Grundstücks eine Steuererklärung (IMI-Modelo-1) abgegeben werden, aufgrund welcher der Einheitswert (valor patrimonial) des betreffenden Grundstücks nach gesetzlich genau festgelegten Vorgaben neu festgesetzt wird. Hierbei sind u.a. die Lage und Größe des Grundstücks, das Alter, die Ausstattung sowie die Größe des darauf befindlichen Bauwerks maßgeblich. Von diesem Grundsatz wird seit Anfang 2009 eine Ausnahme bei Grundstücksübertragungen aufgrund von Erbschaften gemacht. In diesen Fällen steht es den Erben nunmehr frei, die IMI-Modelo-1-Steuererklärung abzugeben oder nicht.

Da der Einheitwert Grundlage für die Bemessung der jährlich anfallenden Grundsteuer (IMI) ist, erscheint diese nun eröffnete Möglichkeit, es beim bisherigen Einheitswert zu belassen, auf den ersten Blick vorteilhaft. Allerdings ist die Finanzverwaltung aufgrund eines Gesetzes aus dem Jahre 2003 verpflichtet, innerhalb von zehn Jahren, also bis 2013, die Einheitswerte sämtlicher bebauten Grundstücke in Portugal entsprechend den gesetzlichen Vorgaben neu festzusetzen. Da die Einheitswerte aufgrund der Neubewertung in der Regel erheblich ansteigen, teilweise um ein Mehrfaches des bisherigen Wertes, wird der Steuersatz für die Grundsteuer nach der Neubewertung auf cirka die Hälfte des bisherigen Steuersatzes gesenkt, etwa von bisher 0,8 % auf 0,4 % . Da es sich bei der Grundsteuer um eine kommunale Steuer handelt, haben die Kreise bei der Bemessung dieser Steuer einen gewissen Spielraum.

Beabsichtigen die Erben jedoch wie in Ihrem Falle, das geerbte Grundstück in absehbarer Zeit zu veräußern, so ist dessen Neubewertung nach dem Erbfall jedenfalls aus Gründen der Steuerersparnis anlässlich der beabsichtigten Veräußerung anzuraten.

Bei der Veräußerung einer Immobilie ist Veräußerungsgewinnsteuer zu zahlen (siehe hierzu ESA 05/2010, S.46). Besteuert wird der bereinigte Gewinn, d.h. der Differenzbetrag aus dem ursprünglichen Kaufpreis und dem jetzigen Verkaufspreis unter Berücksichtigung sämtlicher steuerlich absetzbarer Beträge sowie der Inflationsrate in dem Zeitraum vom ursprünglichen Kauf bis zum jetzigen Verkauf. Der Steuersatz beträgt maximal 25 % für Nicht-Residenten, was bei Erben, die bisher nicht in Portugal lebten, häufig der Fall ist.

Wurde das Grundstück nach der Erbschaft nicht neu bewertet, so wird bei der Berechnung des zu besteuernden Veräußerungsgewinns anstelle des ursprünglichen Kaufpreises der bisherige, meist niedrige Einheitswert zum Zeitpunkt des Todes des Erblassers zugrunde gelegt. Haben sich die Erben nach dem Erbfall hingegen entschieden, die IMI-Modelo-1-Steuererklärung zwecks Neubewertung des geerbten Grundstücks abzugeben, so wird bei der Berechnung des zu besteuernden Veräußerungsgewinns der neue, regelmäßig erheblich höhere Einheitswert zugrunde gelegt mit der Folge, dass der zu besteuernde Veräußerungsgewinn erheblich geringer sein wird. Der vordergründige Nachteil hierbei, dass nach der Neubewertung des Grundstücks eine höhere jährliche Grundsteuer anfällt, wird im Verhältnis zu der Ersparnis bei der Veräußerungsgewinnsteuer in der Regel nicht ins Gewicht fallen. Es ist den Erben jedoch anzuraten, vor der Entscheidung, ob die IMI-Modelo-1-Steuererklärung abgegeben werden soll oder nicht, die steuerlichen Vor- und Nachteile konkret berechnen zu lassen.