Minimierung der Veräußerungsgewinnsteuer

Leseranfrage:

Wir haben Ende der achtziger Jahre ein großes unbebautes Grundstück an der Algarve gekauft und ein Haus darauf errichtet, welches wir nun aus gesundheitlichen Gründen leider verkaufen müssen. Sämtliche Rechnungen und Zahlungsbelege bezüglich des Hausbaus – des Architekt, des Bauunternehmers und der Handwerker - sind verloren gegangen, sodass wir über keinerlei Nachweise über die Höhe der damals entstandenen Kosten des Hausbaus mehr verfügen. Wir können lediglich den Kaufpreis des Grundstücks anhand des Kaufvertrages nachweisen. Der damalige Kaufpreis für das Grundstück war jedoch aus heutiger Sicht sehr niedrig, sodass wir im Falle des beabsichtigten Verkaufs einen hohen Veräußerungsgewinn versteuern müssten. Der Einheitswert unseres Grundstücks ist ebenfalls niedrig, sodass wir nur eine geringe Grundsteuer zahlen. Wie werden in solchen Fällen vom Finanzamt die Tatsache des Hausbaus und die daraus folgende Wertsteigerung des Grundstücks berücksichtigt?

Antwort:

Der Veräußerungsgewinn aus einem Grundstücksverkauf ist in Portugal einkommensteuerpflichtig. Besteuert wird in der Regel der Differenzbetrag zwischen dem Veräußerungspreis und dem inflationsbereinigten seinerzeitigen Kaufpreis. Des Weiteren können alle notwendigen Kosten für den Kauf und den Verkauf des Grundstücks sowie wertsteigernde Aufwendungen für das Grundstück abgesetzt werden, die nachweislich in den letzten fünf Jahren erfolgt sind. Im Falle eines Hausbaus gilt diese Beschränkung der Berücksichtigung von Kosten auf den Zeitraum der letzten fünf Jahre vor der Veräußerung nicht.

Nun kommt es wie in Ihrem Fall häufig vor, dass von längerer Zeit zurückliegenden Hausbauten keine Rechnungen vorgelegt werden können.

In derartigen Fällen kann für die Berechnung der Veräußerungsgewinnsteuer (imposto de mais valias) anstatt des Grundstückskaufpreises und der Hauserrichtungskosten der Einheitswert des Grundstücks (valor patrimonial) zugrunde gelegt werden.

Da dieser jedoch häufig relativ niedrig ist, wie offenbar auch in Ihrem Fall, empfiehlt es sich, im Hinblick auf den beabsichtigten Verkauf beim zuständigen Finanzamt die Neufestsetzung des Einheitswertes zu beantragen. Dies ist stets dann möglich, wenn der Einheitswert innerhalb der vergangenen drei Jahre nicht neu festgesetzt worden ist.

Für die Neufestsetzung des Einheitswerts werden seit Januar 2004 mit einer Formel objektive Kriterien zugrunde gelegt, aufgrund welcher die neu festgesetzten Einheitswerte 80 % bis 90 % des Verkehrswerts der Grundstücke erreichen sollen.

Der Einheitswert bebauter Grundstücke wird mit folgender Formel berechnet:

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

Zeichenerklärung:
Vt: Einheitswert
Vc: Wert der Gebäude ohne Zubehör
A: Errechnete bebaute Fläche
Ca: Koeffizient für die Nutzung des Grundstücks
Cl: Koeffizient für die Lage des Grundstücks
Cq: Koeffizient für Qualität und Komfort
Cv: Koeffizient für das Alter des Grundstücks

Angesichts dieser Umstände und der Tatsache, dass die Finanzbehörden dem Steuerpflichtigen nach ihrer derzeitigen Praxis die Wahlfreiheit lassen, ob bei der Ermittlung der Veräußerungsgewinnsteuer ein möglicherweise geringer Kaufpreis oder ein nach den neuen Kriterien relativ hoch festgesetzter Einheitswert zugrunde gelegt wird, empfiehlt es sich häufig, spätestens nach Abschluss des Verkaufs-Vorvertrages die Neufestsetzung des Einheitswertes zu beantragen und den neu festgesetzten hohen Einheitswert der Berechnung des Veräußerungsgewinns zugrunde zu legen.