Leseranfrage:

Ich bin Eigentümer eines Hausgrundstücks an der Algarve. Vor drei Jahren habe ich mit meinem damaligen Freund rein vorsorglich zur Abwehr etwaiger Gläubiger und zur Vermeidung einer Zwangsvollstreckung in meine Immobilie einen Kaufvorvertrag über den Verkauf der Immobilie abgeschlossen. In dem Vorvertrag wurde ein Kaufpreis in Höhe von € 150.000,00 sowie eine Anzahlung in Höhe von € 15.000,00 vereinbart. Die Anzahlung wurde nie bezahlt, da uns beiden klar war, dass ich nicht wirklich verkaufen wollte. Wir haben unsere Unterschriften beim Abschluss des Vorvertrages nicht beglaubigen lassen. Der im Vorvertrag vereinbarte Kaufpreis ist auch erheblich niedriger als der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie.
Da ich mit Hauptwohnsitz in Deutschland wohne, habe ich meinem Freund das Haus damals zu Wohnzwecken überlassen. Als es nun zum Streit zwischen uns kam, forderte mein ehemaliger Freund mich auf, den Vorvertrag zu erfüllen und die Immobilie an ihn zu dem vereinbarten Preis zu verkaufen oder € 30.000,00 an ihn zu bezahlen, obwohl der Vorvertrag damals nicht ernst gemeint war. Wie kann ich mich gegen die geltend gemachten Ansprüche wehren?

Antwort:

In Portugal wird beim Verkauf von Immobilien in der Regel ein Vorvertrag abgeschlossen. Der notariell zu beurkundende Kaufvertrag, mit dessen Abschluss das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer übergeht, wird erst innerhalb eines von den Parteien im Vorvertrag festgelegten Zeitraums abgeschlossen.

Gründe für den Abschluss eines Vorvertrage sind häufig, dass die Verkäuferseite noch Dokumente für die notarielle Beurkundung des Hauptvertrages beschaffen oder diese aktualisieren muss. Auf der Käuferseite wird vor Abschluss des Hauptvertrages oft noch Zeit benötigt, um die Finanzierung des Immobilienkaufs durch eine Bank zu erwirken. Auch kann ein Vorvertrag unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen werden, dass noch ein Bauantrag oder eine Bauvoranfrage durch die zuständige Baubehörde positiv beschieden wird.

Da die notariellen Kaufverträge über Immobilien in Portugal nur die wesentlichen Vertragsbestandteile, also die Bezeichnung der Vertragsparteien, die Beschreibung des Kaufobjekts, die Höhe des Kaufpreises und die Auflistung der vorgelegten Dokumente enthalten, hat der Vorvertrag auch die wichtige Funktion, individuelle Absprachen zwischen den Vertragsparteien, wie Gewährleistungen, Kostentragung oder Bestimmungen bei Leistungsstörungen zu regeln, die in Deutschland üblicher Weise im notariellen Kaufvertrag vereinbart werden. Deshalb wird im Vorvertrag auch häufig ausdrücklich festgestellt, dass dieser seine Gültigkeit nicht mit dem Abschluss des Hauptvertrages verliert, sondern weiterhin rechtswirksam bleibt.