Leseranfrage:

Wir haben Mitte der neunziger Jahre zusammen mit einer befreundeten Familie aus Österreich ein bebautes Grundstück nördlich von Lagos gekauft. Mitten auf dem Grundstück steht ein Doppelhaus, von welchem jede Familie eine Hälfte bewohnt.

Das Grundstück haben wir hälftig unter uns aufgeteilt. Seinerzeit hat jede der beiden Familien mit den portugiesischen Verkäufern einen gesonderten notariellen Kaufvertrag über jeweils eine Doppelhaushälfte abgeschlossen, wobei das gesamte Grundstück beim Grundbuchamt jedoch nur eine Registernummer hatte. Beim Finanzamt hingegen ist jede Familie mit ihrer Haushälfte und der hälftigen Fläche des Gesamtgrundstücks unter einer eigenen Registernummer in verschiedenen „cadernetas“ (vom Finanzamt ausgestellte Grundstücksdokumente) eingetragen. Dem entsprechend zahlt jede Familie auch ihre Grundsteuern.

Bis zum heutigen Tage sind wir allerdings noch nicht im Grundbuch als jeweilige Grundstückseigentümer eingetragen. Dort sind immer noch die portugiesischen Verkäufer als Eigentümer registriert. Wir haben bereits zahlreiche Versuche unternommen, um im Grundbuch als Eigentümer mit unserem Grundstücksteil eingetragen zu werden, jedoch ohne Erfolg. Es wurden immer wieder andere Gründe genannt, weshalb unsere Eintragung als Eigentümer unmöglich sei. Die Folge ist nun, dass wir unser Grundstück nicht wie beabsichtigt verkaufen können und mit unsern Hausnachbarn mittlerweile im Streit leben. Wie können wir unsere Eintragung im Grundbuch erreichen?

Antwort:

Der Grund für Ihre Probleme liegt in einem fehlerhaften Grundstückserwerb, was in den achtziger und frühen neunziger Jahren beim Erwerb von Grundstücken in Portugal durch Ausländer leider nicht selten vorkommt und heute häufig erhebliche Probleme bereitet.

Da es sich bei dem Grundstück in Ihrem Falle um ein Gesamtgrundstück mit nur einer Grundbuchregisternummer handelt, hätten die Verkäufer seinerzeit vor dem Verkauf bei der zuständigen Gemeindeverwaltung einen Antrag auf Grundstücksteilung stellen müssen. Nach erfolgter Teilung in zwei selbständige Grundstücke mit jeweils einer eigenen Grundbuchregisternummer hätten diese dann jeweils an Sie und die befreundete Familie verkauft werden können.

Die in der Vergangenheit liegenden Unterlassungen müssen nun nachgeholt werden, was häufig mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden ist. Da Sie und Ihre Nachbarn jeweils über wirksame Kaufverträge hinsichtlich des Gesamtgrundstücks verfügen, müssen Sie sich in einem ersten Schritt gemeinsam mit den Nachbarn als Miteigentümer des ungeteilten Gesamtgrundstücks im Grundbuch eintragen lassen. Bilden Sie sodann zusammen mit den Nachbarn eine Grundstückseigentümergemeinschaft hinsichtlich des Gesamtgrundstücks, so können Sie, da Sie jetzt Eigentümer sind, einen Antrag auf Teilung des Grundstücks in zwei Teile stellen.

Hier gibt es zwei Möglichkeiten, wobei es von den Einzelumständen des konkreten Falles abhängt, welcher Antrag mehr Aussicht auf Erfolg verspricht.

Entweder kommt eine Realteilung des Gesamtgrundstückes in zwei selbständige Grundstücke in Betracht, dann ist ein Teilungsantrag auf „desanexação“ bei der Gemeindeverwaltung zu stellen.

Die Alternative ist, das Grundstück in Bruchteilseigentum wie bei Wohnungseigentum (propriedade horizontal) aufzuteilen. Das Gesamtgrundstück behält in diesem Falle lediglich eine Grundbuchregisternummer und wird in zwei Teile (fracções A e B), gegebenenfalls zusätzlich mit Gemeinschaftseigentum, aufgeteilt. Dieses Bruchteilseigentum ist ebenfalls selbständig veräußerbar.