Leseranfrage:

Wir beabsichtigen, ein Grundstück mit Wohnhaus an der Algarve zu kaufen und haben auch bereits einige Objekte besichtigt. Von den verschiedenen Maklerfirmen haben wir allerdings unterschiedliche und zum Teil widersprüchliche Informationen darüber erhalten, welche Unterlagen für einen Immobilienerwerb in Portugal erforderlich sind. Welche Unterlagen sind für den Grundstückskauf erforderlich und worauf müssen wir achten, um nach dem Kauf keine „bösen Überraschungen“ zu erleben?

Antwort:

Aus dem aktuellen Grundbuchauszug des Grundbuchamts (Conservatória do Registo Predial) ergeben sich die Eigentumsverhältnisse sowie eventuelle Belastungen des Grundstücks, wie etwa Hypotheken und Grunddienstbarkeiten, wie Nießbrauch- oder Wegerechte. Ist bezüglich des Grundstücks eine Klage anhängig, so kann sich dies auch aus einem Grundbucheintrag ergeben.

Die caderneta predial ist ein beim Finanzamt geführter Registerauszug, welcher eine Grundstücksbeschreibung sowie den für die Erhebung der Grundsteuer maßgeblichen Einheitswert (valor patrimonial) des Grundstücks enthält.

Hinsichtlich der Art der Nutzung wird zwischen bebauten Grundstücken (prédio urbano) und landwirtschaftlichen unbebauten Grundstücken (prédio rústico) unterschieden. Für jede der beiden Nutzungsarten wird eine gesonderte caderneta ausgestellt, die caderneta predial urbana und die caderneta predial rústica. Bei Mischgrundstücken werden zwei oder mehrere cadernetas für ein Grundstück geführt.

Weiterhin ist für die Beurkundung des Kaufvertrages neben diesen beiden bereits genannten Dokumenten beim Kauf eines Grundstücks zu Wohnzwecken die Vorlage einer von der Gemeindeverwaltung (Câmara Municipal) erteilte Bewohnbarkeits- oder Nutzungsgenehmigung erforderlich, sofern das Gebäude nach dem 7. August 1951 erbaut worden ist. Für Gebäude, welche vor diesem Zeitpunkt erbaut worden sind, ist eine Bescheinigung der Gemeindeverwaltung vorzulegen, dass der Bau vor diesem Zeitpunkt erfolgte. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass für vor dem 7. August 1951 erstellte Gebäude, die nach diesem Datum umgebaut oder erweitert wurden, je nach dem Umfang dieser nachträglichen Baumaßnahmen eine Bewohnbarkeits- oder Nutzungsgenehmigung erforderlich ist. Vor Erteilung der Bescheinigung, dass ein Gebäude vor dem 7. August 1951 erstellt worden ist, findet regelmäßig eine Besichtigung durch Angestellte der Gemeindeverwaltung statt.

Am 16. August 2004 trat ein Erlass in Kraft, wonach eine technische Bescheinigung für Wohngebäude (ficha técnica de habitação) vorgelegt werden muss, deren Bewohnbarkeits- oder Nutzungsgenehmigung nach dem 30. März 2004 erteilt wurde. Für Gebäude, die vor dem Inkrafttreten dieses Erlasses (16. August 2004) erbaut, nach diesem Zeitpunkt jedoch modernisiert oder erweitert wurden, kann auf die technische Bescheinigung verzichtet werden, wenn in den notariellen Vertrag die Erklärung aufgenommen wird, dass keiner an der Grundstücksübertragung Beteiligten Bauträger oder Bauunternehmer ist.

Die Energiebescheinigung (certificado energético) ist für alle Gebäude, die Dienstleistungs- oder Wohnzwecken dienen - unabhängig von ihrem Baujahr - seit dem 1. Januar 2009 zwingend bei Verkauf oder Vermietung erforderlich.

Diese Bescheinigung wird von hierzu berechtigten Sachverständigen ausgestellt. Es ist davon auszugehen, dass künftig der Verkehrswert von Gebäuden von der Kategorie beeinflusst wird, in welche das Gebäude eingestuft wird. Der Sachverständige, der die Zertifizierung durchführt, kann auch Maßnahmen vorschlagen, um das Gebäude energieeffizienter zu gestalten, um so in eine höhere Kategorie zu eingestuft zu werden.

Schließlich ist bei dem Erwerb eines landwirtschaftlich oder gemischt genutzten Grundstücks durch zwei oder mehr Erwerber - und dies gilt auch für Ehepaare -, eine Bescheinigung der Gemeindeverwaltung über die Genehmigung des Miteigentums erforderlich. Eine Ablehnung der Erteilung dieser Bescheinigung darf nur mit der Begründung erfolgen, dass durch die Grundstücksübertragung eine Zersiedelung angestrebt oder bewirkt wird.