Baufinanzierungen in Portugal durch deutsche Bausparkassen

Auf den Hinweis in meinem Beitrag über die Hypothek als Kreditsicherheit im portugiesischen Recht in der ESA 12/2006, dass deutsche Bausparkassen Finanzierungsmöglichkeiten für einen Immobilienerwerb oder für Baumaßnahmen in Portugal bieten, trafen zahlreiche Leseranfragen mit der Bitte um weitere Informationen über die Voraussetzungen und das Verfahren dieser Finanzierungsmöglichkeit ein. Angesichts dieses großen Interesses folgt daher eine allgemeine Darstellung der Finanzierungsmöglichkeiten durch deutsche Bausparkassen in Portugal.

Verschiedene deutsche Bausparkassen bieten Programme für Finanzierungen des Eigentumserwerbs von Wohnimmobilien oder von Baumaßnahmen an bestehenden Immobilien im europäischen Ausland an. Das Vorteilhafte hierbei ist, dass neben inländischen Sicherheiten für derartige Finanzierungen auch Hypotheken an der Immobilie im jeweiligen Ausland in Betracht kommen.

Die Angebote der Bausparkassen richten sich in der Regel an natürliche Personen, welche ein nachhaltiges Einkommen in Deutschland erzielen.

Finanziert wird der unmittelbare Erwerb oder Neubau einer Wohnimmobilie sowie die Modernisierung, die Instandsetzung und der Aus- oder Umbau eines bereits bestehenden Objektes. Die BHW Bausparkasse AG bietet auch Darlehen zur Umschuldung an.

Immobilien, die im Eigentum von Gesellschaften, also beispielsweise Off-Shore-Gesellschaften stehen, sowie Bruchteilseigentum, Time-Sharing-Modelle oder gewerblich genutzte Objekte, kommen als Beleihungsobjekte daher nicht in Betracht.

Zunächst ist bei der entsprechenden Bausparkasse ein Kreditantrag zu stellen. Der Kreditvertrag wird in Deutschland geschlossen und richtet sich daher ausschließlich nach deutschem Recht. Hierbei können zur Finanzierung gegebenenfalls bereits bestehende Bausparverträge eingesetzt werden oder es wird ein Vorfinanzierungskredit mit gleichzeitigem Abschluss eines Bausparvertrages gewährt. In diesem Falle wird der Vorfinanzierungskredit tilgungsfrei gestellt und mit einem Bausparvertrag unterlegt, dessen Bausparsumme dem Kreditvolumen entspricht. Für den Vorfinanzierungskredit sind nur die Zinsen zu zahlen; der Bausparvertrag wird in monatlichen Raten angespart und bei Zuteilung mit dem Vorfinanzierungskredit verrechnet.

Schließlich kommt auch ein einfaches monatlich zu tilgendes Darlehen in Betracht.

Die Höhe der Beleihung einer Immobilie, die so genannten Beleihungsgrenze, ist bei den verschiedenen Bausparkassen unterschiedlich festgelegt. Die BHW Bausparkasse AG beleiht beispielsweise bis zu 70 % des festgestellten Verkehrswertes der Immobilie in Portugal; bei Beamten auf Lebenszeit oder gleichgestellten Personen kann die Beleihungsgrenze auf 80 % des Verkehrswertes erhöht werden.

Zur Feststellung des Verkehrswertes des zu beleihenden Objektes ist ein Sachverständigengutachten erforderlich, dessen Kosten der Kreditnehmer trägt.

Die Bestellung der Hypothek in Portugal erfolgt durch einen von der Bausparkasse beauftragten Rechtsanwalt. Die Bestellung und Verwertung der Hypothek richtet sich nach portugiesischem Recht. Da die Bausparkassen in der Regel die Eintragung ihrer Hypothek an erster Rangstelle verlangen, wird bei einem Immobilienkauf zunächst eine provisorische Hypothek eingetragen, welche die erste Rangstelle der Hypothek sichern soll.

Die Höhe der vom Kreditnehmer zu tragenden Kosten (Gutachterkosten, Rechtsanwaltsgebühren, Notar- und Eintragungskosten, Steuern) hängen von den Umständen des Einzelfalls ab.