Leseranfrage:
Wir beabsichtigen, ein mit einem renovierten Bauernhaus bebautes Grundstück im Hinterland der Algarve zu erwerben. Dieses Grundstück haben wir nach langer Suche gefunden und es gefällt uns sehr gut. Allerdings hat das Grundstück keinen direkten Zugang zur öffentlichen Straße, sondern es führt ein Weg von der Straße über das Nachbargrundstück zu dem Haus auf dem Grundstück, welches wir zu kaufen beabsichtigen. Das Nachbargrundstück ist ein unbebautes Baumgrundstück. Die Verkäufer teilten uns auf unsere Fragen zu den Rechtsverhältnissen an dem Weg mit, dass sie diesen schon immer benutzt hätten und dass es keine Probleme gäbe. Welche Rechte bestehen an der Nutzung des Weges nach portugiesischen Recht?

Antwort:

Zunächst ist durch Einsichtnahme in das Grundbuch zu überprüfen, ob das Nachbargrundstück zugunsten des Kaufgrundstücks mit einer Grunddienstbarkeit in Form eines Wegerechts belastet ist. Grunddienstbarkeiten sind dingliche Rechte an einem Grundstück zugunsten eines anderen Grundstücks; es sind Grundstücksbelastungen, die im Grundbuch eingetragen sein müssen. Man spricht auch von dem dienenden und von dem herrschenden Grundstück. Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks hat das Recht, das dienende Grundstück entsprechend dem Inhalt der Grunddienstbarkeit zu nutzen, beim Wegerecht die Nutzung des Weges auf dem Nachbargrundstück, um zu seinem eigenen Grundstück zu gelangen.

Ist ein solches dingliches Wegerecht zugunsten des Kaufgrundstücks bereits im Grundbuch eingetragen und ist dadurch die Anbindung an das öffentliche Wege- und Straßennetz gesichert, so steht dem Kauf insoweit nichts entgegen.

Wichtig für den potentiellen Käufer ist jedoch zu wissen, dass dem Eigentümer des dienenden Nachbargrundstücks für den Fall des Verkaufs des herrschenden Grundstücks ein gesetzliches Vorkaufsrecht zusteht, welches nicht aus dem Grundbuch ersichtlich ist. Wurde der Vorkaufsberechtigte nicht entsprechend den gesetzlichen Vorschriften über den beabsichtigten Grundstücksverkauf informiert, und erhält er später Kenntnis von dem Grundstücksverkauf, so kann er das ihm zustehende Vorkaufsrecht und somit die Übereignung des Grundstücks auf sich innerhalb von sechs Monaten nach Kenntniserlangung gerichtlich durchsetzten.

In diesem Falle müsste der unter Übergehung des Vorkaufsrechts geschlossene Kaufvertrag rückabgewickelt werden. Der Käufer eines Grundstücks bezüglich dessen ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht, sollte sich daher jedenfalls vor dem Kauf die schriftliche Erklärung des Vorkaufsberechtigten auf den Verzicht des Vorkaufsrechts vom Verkäufer vorlegen lassen. Im Übrigen wird in Grundstückskaufverträge regelmäßig die Klausel aufgenommen, wonach das Grundstück frei von Grundstücksbelastungen veräußert wird.

Häufig ist jedoch aus dem Grundbuch keine Grunddienstbarkeit in Form eines Wegerechts ersichtlich. Es ist dann zu prüfen, ob es sich bei dem Weg um einen privaten oder einen öffentlichen Weg handelt. Dies ist bei der zuständigen Gemeindeverwaltung, der Câmara Municipal, zu erfragen. Öffentlich sind Wege häufig dann, wenn sie mehreren Grundstücken die Anbindung an das öffentliche Straßennetz sichern.

Besteht keine Anbindung eines Grundstücks an das öffentliche Wege- und Straßennetz und kann eine solche auch nicht mit einem vertretbaren Aufwand geschaffen werden, so hat der Eigentümer dieses Grundstücks gegenüber dem Eigentümer des Nachbargrundstücks gegen Zahlung einer Entschädigung Anspruch auf die Schaffung eines Weges. Hierbei handelt es sich um die in den Artikeln 1550 ff des Código Civil gesetzlich geregelte Grunddienstbarkeit des Notwegerechts. In bestimmten Fällen und unter besonderen gesetzlich geregelten Voraussetzungen können die derart verpflichteten Eigentümer die Einrichtung eines Weges und die Bestellung eines Notwegerechts vermeiden, indem sie das herrschende Grundstück zu einem angemessenen Preis erwerben.

Wenn wie in Ihrem Falle dazu Anlass besteht, sollte vor einem Grundstückskauf stets überprüft werden, auf welche Weise die Anbindung des Kaufgrundstücks an das öffentliche Straßennetz gesichert ist oder wenn keine Anbindung besteht, wie diese geschaffen werden kann.